O INSTITUTO DA USUCAPIÃO ADMINISTRATIVA EXTRAJUDICIAL

Dr. Prof. a) Dr. a) ________________________________________________________ Prof. a) Dr. ABSTRACT This study aims to discuss the impacts and benefits of administrative adverse possession in promoting land tenure regularization, social equality and human dignity. For that, it presents general notions about the institute of usucapion; addresses the creation of the extrajudicial remedy of adverse possession (art. of CPC / 2015, art. A of Law No. Provision 65/2017 of the CNJ, etc. Posse 14 2 A DESJUDICIALIZAÇÃO E A VALORIZAÇÃO DAS SERVENTIAS 17 2. Processo de desjudicialização e sua aplicação nos cartórios 18 3 A usucapião extrajudicial 23 3. Descrição do procedimento 25 3. Incidência 28 3. Usucapião extrajudicial na regularização fundiária urbana 30 3. Assim, é importante o movimento de desjudicialização no qual a usucapião administrativa se inclui. A metodologia aplicada para a elaboração desta pesquisa é a pesquisa exploratória, que tem como objetivo proporcionar mais familiaridade com o problema a fim torná-lo mais explícito ou construir hipóteses, fazendo uso da revisão literária realizada em doutrinas e legislações que se dedicam ao tema eleito para análise nesta pesquisa.

Para que o objetivo proposto fosse atingido, esta monografia está dividida em três capítulos: o primeiro capítulo explica o instituto da usucapião e seus requisitos; o segundo capítulo explica a desjudicialização e a valorização das serventias; por fim, o terceiro capítulo explica a usucapião extrajudicial, apresentando a descrição do procedimento, os reflexos na regularização fundiária urbana, a usucapião de uso especial com fins de moradia ou comércio e as contribuições da usucapião extrajudicial para desafogar o judiciário. A USUCAPIÃO A usucapião constitui-se em uma forma originária de aquisição da propriedade, mas não só da propriedade. Qualquer direito real de gozo, como a superfície, as servidões, o uso e o usufruto, pode ser adquirido por esse meio.

ex. extinguem-se de pleno direito. Além disso, o dispositivo processual apenas ordenava que a Fazenda Pública fosse “cientificada” do ajuizamento da ação de usucapião. Daí a concluir que a quitação de impostos fosse requisito para adquirir o domínio havia uma distância abissal. É certo que, após a integralização do prazo previsto para a usucapião, o possuidor já passa a responder pelos tributos que incidirem sobre o bem. São elementos comuns a todas as espécies de usucapião, embora a maioria delas tenha também seus pressupostos específicos. São eles: coisa hábil, tempo e posse. Coisa hábil Ressalte-se que o objeto da usucapião são os direitos reais sobre as coisas, ou seja, a propriedade e seus desdobramentos, como a laje, a superfície, as servidões, o usufruto etc.

Somente os direitos reais; jamais os pessoais. Se alguém, por exemplo, deixa por longos anos, e sem movimentação, um saldo em poupança no Banco, não perderá por usucapião o crédito. Todavia, a opinião não se sustenta, seja pela clareza daqueles dispositivos da CF/1988 e do Código Civil, seja também pela Súmula 340 do STF, que, conquanto antiga, é ainda válida. É verdade que a Lei nº 6. em seu art. º, permitiu a usucapião de terras devolutas, mas é certo, como explana Zacarias (2016) que ela não foi acolhida nem pela atual codificação civil nem pela CF/1988, como se pode ver daqueles três dispositivos legais. Todavia, anote-se que, para a terra ser considerada devoluta, não basta a afirmação do Estado de não se achar ela matriculada em nome de particulares.

Mas, no caso dos imóveis, é de verificar o âmbito em que a posse é exercida, pois pode ser que ela só atinja parte do bem em comunhão. Se o usucapiente exerce posse exclusiva na área toda, então usucapirá toda ela. Quanto ao condomínio edilício, Zacarias (2016) elucida que é certo que o exercício da posse sobre uma determinada unidade, a exemplo de um apartamento, pode levar também à aquisição pela usucapião. Neste caso, haverá a aquisição do domínio sobre a unidade e da parte comum a ela correspondente. Por fim, também o bem de família pode ser usucapido, desde que tenha perdido sua finalidade, ou seja, se o núcleo familiar abandona o bem, este já não estará mais imune (ZACARIAS, 2016).

Também não se pode usucapir bem de incapaz, a menos que cesse a incapacidade (CC, art. I). Na pendência de ação de evicção não corre igualmente o prazo (CC, art. III). Ainda com relação ao tempo, não corre prazo para usucapir enquanto a posse é violenta ou clandestina, particularidades que serão vistas no item “c” a seguir. A diferença é que, na sucessão a título universal, “o tempo do herdeiro carrega os vícios e vontades da posse do morto. Como óbvio, só é contado o tempo anterior se apto à aquisição usucapional, o que não obsta ao herdeiro iniciar a contagem de novo tempo após o falecimento do de cujus” (RIBEIRO, 2016, p. Se o herdeiro recebe posse eivada de má-fé, não poderá, por exemplo, computar o prazo do autor da herança para efeitos de usucapião ordinária.

Terá, sim, de começar posse do zero, ou buscar usucapião extraordinária. Outra questão interessante diz respeito à possibilidade da consumação do lapso aquisitivo no curso da ação de usucapião. A propriedade é sempre um direito, porque pressupõe um título de aquisição legalmente reconhecido. Por título se há de entender as causas previstas em lei, as quais repousam nos arts. e ss. do Código Civil. Para saber se alguém é proprietário, vai-se indagar da causa por força da qual ele tem o poder sobre o bem. Assim, saber se a posse é justa ou injusta, de boa-fé ou de má-fé, são questões úteis apenas para determinar seus efeitos (Marquesi, 2018). Segue daí que, enquanto a propriedade pressupõe título, a posse se perfaz sem ele.

Isso não quer dizer que a posse não possa ser titulada, mas apenas que o título não faz parte de seu conceito. Por outro lado, a posse não pode ser confundida com a detenção. O art. Em sentido semelhante está o Enunciado 237, também da CJF que diz que é possível modificar o título da posse em caso de até o então possuidor direto exprimir ato exterior e inequívoco opondo-se ao antigo possuidor indireto, caracterizando, assim, o animus domini. Figura que não se confunde com a detenção é a da permissão, autorização ou tolerância, nos termos do art. ª parte do Código Civil. A permissão não passa de mera liberalidade do proprietário, revogável ao seu talante e que não gera proteção possessória ao beneficiário.

Discorrendo sobre o tema, Diniz (2018, p. de 4 de janeiro de 2007, veio alterar o novo CPC brasileiro e inovar no direito, passando a permitir a tramitação dos inventários e divórcios no âmbito administrativo, com a condição de que as partes sejam maiores e capazes, e que a partir dos bens seja consensual, a partir daí, entrando em cena o notário e o registrador brasileiro, visto que prestam serviços públicos de qualidade. Da ausência de conflito de interesses – a citada norma legal veio estabelecendo a desjudicialização dos divórcios e inventários. Como percebe, pode ser realizado, alheio à jurisdição, quando não houver interesses indisponíveis de incapazes, repete-se, e houver consenso entre os divorciandos. Nos mesmos termos, pode ocorrer a partilha dos bens deixados, desde que não haja herdeiros incapazes.

E, ainda, o procedimento não jurisdicional é da livre opção das partes, não sendo obrigatório (ZACARIAS, 2016). O tabelião e o registrador brasileiro, ao desempenhar as suas funções, procedendo à adequação dos atos e fatos aos instrumentos adequados a fim de que produzam o melhor feito jurídico ao caso concreto, através de seu conhecimento, conferem ao documento por eles lavrado fé pública, que funciona tal qual um instrumento de segurança e extensão dos direitos privados, prevenindo quanto a possíveis litígios. Na lição e síntese de Paulo Roberto Gaiger Ferreira (apud BRANDELLI, 2011), sobre o procedimento notarial e registral, há as seguintes fases: rogatória, protocolo, conclusão, circulação e conservação. Os notários e registradores ouvem as vontades das partes, atuando como verdadeiros consultores jurídicos dos outorgantes e outorgados, assessorando e adequando as vontades manifestadas ao melhor instrumento jurídico para o caso concreto2.

Na verdade, todos atuam como mediadores das partes que precisam dos serviços notariais e registrais. A atividade notarial e registral neste aspecto traz uma relevante contribuição para a sociedade brasileira por estar mais próxima das pessoas, agindo, na verdade, como pacificadora social, mediando conflitos para que não cheguem ao judiciário brasileiro. Uma das formas de intervenção estatal na vontade privada é a instituição notarial (BRANDELLI, 2011, p. Os fatos jurídicos operacionalizados sob a chancela dos notários ou registradores não devem ser refletidos apenas no momento da celebração, e sim ser perpetuados no espaço e no tempo, por questões de prova, na busca da certeza jurídica e da paz social. Em decorrência das questões de ordem pública que o ordenamento, em alguns casos, exige uma solenidade quanto à forma3.

As formas jurídicas solenes, as quais requerem alguma solenidade especial para que produzam seus efeitos, e não solenes não exigem nenhuma solenidade especial, tendo a sua forma livre e sustentam papel basilar no Direito, especialmente na execução espontânea do próprio Direito, logo que são decisivas para a paz social e a certeza jurídica (CENEVIVA, 2010). O ordenamento jurídico é um instrumento de equilíbrio e pacificação social, onde o direito objetivo propicia ao agente o direito de fazer ou deixar de fazer algo – direito subjetivo – ou que poderá agir de outra forma a seu favor. MEIRELLES, 2016, p. A Lei nº 8. em seu art. º, impõe aos notários e registradores a necessidade de observar este princípio, trazendo a seguinte disposição: Art.

º - Os serviços notariais e de registro serão prestados, de modo eficiente e adequado, em dias e horários estabelecidos pelo juízo competente, atendidas as peculiaridades locais, em local de fácil acesso ao público e que ofereça segurança para o arquivamento de livros e documentos (BRASIL, 1994, s. é agora uma nova possibilidade para reconhecer ou declarar a usucapião. Não se trata de nova forma de usucapião, mas somente de um procedimento desjudicializado, que não afronta ao art. º, XXXV, CF/1988, já que é possível encaminhar o caso à via judicial ou extrajudicial, ficando a escolha a cargo de quem a pleiteia. Segundo informa Ricardo Dip (2016), este aparente êxito foi obtido a partir da desjudicialização de questões referentes à retificação de registro imobiliário, separação, divórcio consensual, inventário e partilha de bens, que incentivou o uso do instituto da usucapião extrajudicial.

O novo CPC disciplina, em seu art. Entende-se que o legislador brasileiro vem privilegiando, no bom sentido, os notários e registradores, a partir do momento em que lhes direciona novas atribuições que eram exclusivas do Judiciário. Em termos de legislação, existem importantes antecedentes de extrajudicialização, a exemplo da retificação extrajudicial de registro imobiliário (Lei nº 10. o divórcio e o inventário extrajudicial (Lei nº 11. a consignação em pagamento pela via extrajudicial (art. do CPC, com relação à Lei nº 8. Ao que parece, o procedimento extrajudicial está apto a solucionar de forma mais ágil a usucapião, tornando-se um útil instrumento assim como também o são o inventário, o divórcio e a retificação desjudicializados, colaborando para a legalização de situações consolidadas e ajudando a promover a regularização fundiária e o bem-estar social.

Descrição do procedimento No Brasil, o procedimento de usucapião administrativa ficou a cargo dos Oficiais de Registro de Imóveis, profissionais do direito dotados de fé pública, especializado na área imobiliária4. A eles compete presidir e decidir o processo administrativo de usucapião, que trata de direitos patrimoniais disponíveis, dispensando a intervenção judicial e do Ministério Público (DIP, 2016). Para início do procedimento, deverá o registrador imobiliário ser provocado, conforme princípio do rogatório, mediante requerimento dirigido ao registrador da comarca do imóvel a que se pretende o registro. Referido requerimento deverá trazer os fundamentos de fato e de direito que autorizam o deferimento do pedido, e, ainda, vir acompanhado dos seguintes documentos previstos nos incisos I a IV do artigo 216-A: ata notarial5; planta e memorial descritivo contendo a descrição do imóvel usucapiendo, assinados por profissional legalmente habilitado com a prova da anotação de responsabilidade técnica no conselho profissional devidamente quitada (ART) no CREA ou RRT no CAU; certidões negativas da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente; justo título, se o caso, e/ou qualquer outro documento que comprove os requisitos referentes à espécie de usucapião pretendida.

O Provimento esclareceu que o tabelião competente para a lavratura da ata notarial é o da circunscrição do imóvel usucapiendo ou da maior parte dele (art. º do Provimento), explicitando uma regra de territorialidade, já que, embora exista a possibilidade de livre escolha do tabelião pelas partes (art. º, Lei 8. não se permite que este saia da comarca de sua competência para praticar atos em diligência. Quanto ao procedimento, salvo a apresentação de ata notarial, é similar ao procedimento de retificação administrativa de imóvel, que veremos adiante (embora com essa não se confunda, por ser a usucapião forma de aquisição de propriedade, enquanto, na retificação, o titular da propriedade já está definido), incluindo exigência de CAR, CCIR (art. Incidência A primeira parte desta obra assentou existirem no sistema brasileiro, ao lado da usucapião de coisas móveis, ao menos nove diferentes modalidades dessa forma de aquisição, a saber: a) Usucapião Ordinária de Imóveis e de Direitos Reais de Gozo (CC, art.

b) Usucapião Extraordinária de Imóveis e de Direitos Reais de Gozo (CC, art. c) Usucapião Especial Urbana (CF, art. d) Usucapião Especial Multifamiliar (Lei 10. art. Assim, os Provimentos CGJ-BA 4/2016, CGJ-SP 58/2015, CGJ-DF 10/2016, CGJ-MS 137/2016, CGJ-AC 5/2016 e CGJ-RN 145/2016 nada dizem a respeito, deixando franqueadas ao procedimento extrajudicial, portanto, quaisquer das formas de usucapião imobiliária. Contudo, o Provimento CGJ-RJ 23/2016 veda a forma extrajudicial naquelas modalidades em que o Ministério Público teria que intervir, se o processo fosse judicial, enquanto o Provimento CGJ-MG 325/2016 só não permite a extrajudicialidade para a usucapião indígena e a de regularização fundiária urbana. Já o Provimento CGJ-CE 3/2016 impede a usucapião pela via extrajudicial nas modalidades familiar (CC, art. A) e coletiva multifamiliar (Lei 10. Como expõe Marquesi (2018), é certo que na usucapião para fins de regularização fundiária urbana, cujo procedimento está previsto na Lei 13.

Segundo Ribeiro (2016), a emergência do CPC de 2015 revogou tacitamente os dispositivos processuais contidos naquela lei e que obrigavam a atuação do MP. É que a nova codificação processual civil já não exige a participação desse órgão nas ações de usucapião, que seguem agora o rito comum. É verdade que a Lei 10. é lei especial, mas a especialidade não se dá em matéria processual. Diante disso, como as ações de usucapião, à luz do novo regime processual, prescindem da atuação do MP, é de concluir que este só intervirá, com afastamento do procedimento extrajudicial, quando houver interesse de incapazes. Note-se que o Provimento CGJ-PR 263/2016 veda a usucapião extrajudicial na regularização fundiária da Lei 13. art. Usucapião extrajudicial na regularização fundiária urbana É esta a segunda forma de usucapião extrajudicial conhecida no Direito brasileiro.

Seu fundamento legal encontra-se nos arts. a 27 da Lei nº 13. Há de se entender por legitimação de posse, o ato administrativo por força do qual o Poder Público reconhece o exercício de poderes de fato sobre áreas particulares localizadas em loteamentos clandestinos ou irregulares, que a nova lei denomina “núcleos urbanos informais” (art. º da Lei nº 13. O objetivo da legitimação é a concessão de título. Não se trata ainda de título de propriedade, razão pela qual o beneficiário não pode dispor do imóvel. Como expõe Oliveira (2017), a obtenção do título de posse obtém-se proteção possessória, podendo o possuidor ajuizar interditos e computar prazo para a usucapião. Pela dicção legal, sua conversão em propriedade não pressupõe aquele ato prévio, embora seja certo que a Certidão de Regularização Fundiária, que antecede a legitimação de posse, deva ser levada a registro.

A concessão do título depende dos requisitos seguintes: a) ser urbana e particular a área possuída. Imóveis públicos não estão sujeitos à legitimação de posse, consoante dispõe art. §2º, da Lei nº 13. A norma se afina com os dispositivos constitucionais que vedam a usucapião em imóveis públicos; e b) ter o imóvel passado por processo de regularização urbana, conforme previsão arts. da CF/1988, diz o art. que a conversão se dará de forma “automática” e “independentemente de prévia provocação ou prática de ato registral” (BRASIL, 2017, s. p). O que quis o legislador dizer é que a conversão não exige iniciativa do particular, devendo o titular do registro de imóveis, portanto, agir de ofício.

De fato, o Oficial examinará apenas o lapso temporal. A usucapião do direito real de uso para fins de moradia ou de comércio foi introduzida no Brasil pela MP 2. de 04. Como essa espécie normativa é anterior à Emenda Constitucional 32/2001, que torna sem efeito as Medidas Provisórias não convertidas em lei, segue ela em vigor até os dias presentes. Não ter sido transformada em lei não afastou sua validade e eficácia, tanto que a Lei 11. mandou inserir o direito em questão no rol do art. § 3º e 191, § único, da CF/1988, assim como ao art. do CC, os quais vedam a aquisição originária nessa espécie de bem. Entende-se que esta dúvida não procede. O que esses dispositivos legais vedam é a usucapião da substância da propriedade, e não dos desmembramentos dela.

Não pode o particular, pela usucapião, tornar-se proprietário de bem público, mas pode tornar-se usuário por essa forma, tendo em vista que a essência do domínio será mantida com o Poder Público. Daí o interesse social que nela se contém. As contribuições da usucapião extrajudicial para desafogar o judiciário Uma das inovações mais sensíveis trazidas pelo novo CPC foi a previsão do procedimento administrativo em caso de usucapião consensual administrativa. Referido procedimento é presidido por um oficial de registro de imóvel e se aplica a qualquer suporte fático de Usucapião (art. do CPC c/c o art. A da LRP). em seu art. º, impõe aos notários e registradores que observem este princípio assim disposto: Art.

º - Os serviços notariais e de registro serão prestados, de modo eficiente e adequado, em dias e horários estabelecidos pelo juízo competente, atendidas as peculiaridades locais, em local de fácil acesso ao público e que ofereça segurança para o arquivamento de livros e documentos (BRASIL, 1994, s. p). Igualmente, foi atribuída a fé pública aos notários e registradores, por representarem o Estado no exercício de suas funções, de forma que estes podem declarar se determinado ato ou documento está ou não dentro dos padrões legais, propiciando segurança no que tange à sua validade, que será presumível, sendo admitida, no entanto, a produção de prova em contrário. E uma das técnicas pelas quais se tem buscado a garantia mais rápida e eficaz dos direitos subjetivos é simplesmente subtrair a esse poder determinadas demandas, que, fossem julgadas por ele, levariam considerável espaço de tempo.

Celeridade é, então, a palavra de ordem. O novo sistema segue a tendência da desjudicialização que vem se firmando no Brasil desde o final do Século XX e atende aos anseios dos meios notariais e registrais, que, à semelhança do que fizeram ao ensejo da Lei 10. criadora da retificação imobiliária extrajudicial, sustentam que determinados casos de usucapião podem também ser resolvidos por essa forma. A despeito de ter recebido acolhida pela doutrina especializada, a usucapião extrajudicial da LRP parece não ter o potencial que lhe tem sido atribuído. Espera-se que, com o transcorrer do tempo, a legislação seja aprimorada, tornando mais simples, conferindo maior celeridade à aquisição da propriedade imobiliária e, consequentemente, tornando seu alcance social mais amplo. REFERÊNCIAS BRANDELLI, Leonardo.

Teoria geral do direito notarial. ed. São Paulo: Saraiva, 2011. br/sf/legislacao/const/. Acesso em: 10 mar. Lei nº 8. de 18 de novembro de 1994. Regulamenta o art. Disponível em: http://www. planalto. gov. br/CCivil_03/leis/2002/L10406. htm. Lei n. de 11 de julho de 2017. Dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana, sobre a liquidação de créditos concedidos aos assentados da reforma agrária e sobre a regularização fundiária no âmbito da Amazônia Legal; institui mecanismos para aprimorar a eficiência dos procedimentos de alienação de imóveis da União. Disponível em: http://www. planalto. ed. São Paulo: Saraiva, 2018. v. DIP, Ricardo (Coord. Direito Registral e o Novo Código de Processo Civil. ed. São Paulo: Malheiros, 2016. OLIVEIRA, Flávia Bernardes.

Direito à Moradia sobre áreas ocupadas. Curitiba: Juruá Editora, 2017. ed. São Paulo: Saraiva, 2016. v. SERRA, Márcio Guerra; SERRA, Monete Hipólito. Registro de Imóveis II: Atos Ordinários.