MANUTENÇÃO PREDIAL: A importância da sua implementação

Ao professor Daniel Rodrigues Rezende Neves, pela sua paciência, conselhos e ensinamentos que foram essenciais para o desenvolvimento do meu trabalho. À minha família e amigos que sempre estiveram presentes direta ou indiretamente em todos os momentos de minha formação AGRADECIMENTO Sou agradecido por ter realizado esta especialização em uma instituição tão conceituada como a PUC-MG, porém, existem muitas pessoas para agradecer por sua parte neste processo, rumo ao sucesso. Gostaria de agradecer primeiro aos meus professores, que além de ótimos professores, foram amigos. Gostaria de expressar agradecimento pela atitude otimista de todos que estiveram comigo e me ajudaram a concluir esta nova etapa. Gostaria de expressar a mais profunda gratidão à família. Através da prevenção demonstra-se que a manutenção predial é a ferramenta adequada para conservação da garantia legal ou contratual do imóvel novo, bem como a longevidade do imóvel usado.

Para tanto, se faz necessário todo um planejamento, que para o imóvel novo se faz através do laudo de entrega e para o imóvel usado através do laudo de inspeção predial, donde ambos subsidiarão o engenheiro responsável pela elaboração do plano de manutenção, estabelecer as manutenções preventivas com farta documentação e informações objetivas para determinar as periodicidades e frequência das manutenções preventivas. O prazo de validade ou da vida útil dos componentes da edificação, depende de cada item e isso deve ser executado, levando em conta o nível de segurança de funcionamento e evitando improvisos, que podem gerar além da falha de segurança, aumento do custo de recuperação ou perda da funcionalidade, chegando até a interdição do edifício.

Palavras-Chave: Manutenção Predial. Plano de Manutenção. Keywords: Building Maintenance. Maintenance Plan. Building Inspection. Maintenance Cycles. LISTA DE FIGURAS Figura 1: Incêndio do Museu Nacional no Rio de Janeiro 13 Figura 2: Centro de Treinamento do Flamengo após incêndio 13 Figura 3: Fachada queimada da Boate Kiss 14 Figura 4: Incêndio na Usina de Belo Monte 14 Figura 5: Ciclos de Manutenção 30 Figura 6: Ciclo PDCA 31 LISTA DE QUADROS Quadro 1: Questões antes do planejamento da manutenção predial 27 Quadro 2: Efeito das falhas no desempenho 33 Quadro 3: Categoria de vida útil de projeto para partes do prédio 34 Quadro 4:Custo de manutenção e reposição ao longo da vida útil 35 LISTA DE GRÁFICO Gráfico: Vida útil de uma edificação 1 37 SUMÁRIO 1 INTRODUÇÃO 12 1. Ação Preventiva Antes do Início da Construção 22 2.

Ação preventiva durante a construção 22 2. Calamidades Naturais 23 2. Manutenção de Corretiva 24 2. Manutenção de Preditiva 24 2. O incêndio que atingiu o Centro de Treinamento do Flamengo, em Vargem Grande, na zona oeste do Rio de Janeiro, no dia 08 de fevereiro de 2019, deixando dez mortos e três feridos. A tragédia ocorrida na BOATE KISS em 2013 em Santa Maria/RS, deixando 242 jovens mortos por asfixia e mais de 600 feridos. Outro exemplo recente é o caso do incêndio que atingiu o galpão na usina de Belo Monte no Pará, não há vítimas, e até o fechamento deste trabalho não foi divulgado as causas (EBC, 2019). Figura 1: Incêndio do Museu Nacional no Rio de Janeiro Fonte: EBC (2019) Figura 2: Centro de Treinamento do Flamengo após incêndio Fonte: EBC (2019) Figura 3: Fachada queimada da Boate Kiss Fonte: EBC (2019) Figura 4: Incêndio na Usina de Belo Monte Fonte: EBC (2019) Nenhum prédio está livre de manutenção, por isso, toda a estrutura, patrimonial usada ou nova, requer cuidados para limitar a deterioração.

Exposição a intempéries e outros elementos fazem com que todos os materiais de construção desgastem ao longo do tempo. Na seção 4 as considerações finais. REVISÃO DA LITERATURA A manutenção predial é uma ferramenta responsável pelos sistemas estruturais, elétricos, hidráulicos, contra o incêndio e pânico, elevadores, ar condicionado, entre outros tendo o principal objetivo na gestão de um prédio e seus bens acessórios, bem como personalizar as necessidades das instalações. As responsabilidades podem variar de prédio para prédio (CABRAL 2013). Como a manutenção de edifícios abrange muitas coisas, as empresas optam por terceirizar os serviços de manutenção predial. As atividades de manutenção incluem a manutenção de espaços, estruturas e infraestrutura colocando-as em condições adequadas de operação, de forma rotineira, programada ou antecipada, para evitar falhas e / ou degradação.

A manutenção de rotina inclui limpeza, manutenção, lubrificação, lubrificação, renovação de reboco, pintura de paredes, pintura de madeira, etc. ABNT NBR 14037/2014). Existem vários itens de trabalho que se enquadram na manutenção de rotina e espera-se que sejam atendidos regularmente para manutenção do prédio. Alguns dos itens precisam ser atendidos diariamente, alguns semanalmente, enquanto alguns em intervalos regulares. A manutenção de rotina é a atividade de pós-construção que é necessária para a manutenção do prédio para resistir a decadência precoce, causando sérios danos à perda funcional e desvalorização por causa de seu estado de conservação (PINI, 2011). Manutenção de rotina Periódica: • Vazamentos podem ser observados em tubulações de solo, tubulações de águas residuais e tubulações de água da chuva, especialmente em porções que correm horizontalmente.

Isto pode ser devido a vazamento através das articulações. A parte do vazamento da tubulação deve ser fechada e a articulação danificada aberta e limpa. A junta então será refeita como antes; • As linhas de abastecimento de água devem ser verificadas e em caso de vazamento, a parte deve ser retirada e limpa por ácido comercial diluído e escova e, finalmente, lavada com água limpa e re-fixada; • A limpeza dos reservatórios de água, tanto no solo como no alto, é essencial por razões de higiene. Estes devem ser periodicamente limpos em intervalos não superior a três meses; • Fendas estreitas podem ser observadas nas paredes. • Os isolamentos de som ou calor, se existirem, devem ser verificados contra qualquer vazamento. Se observado, deve ser reparado imediatamente.

• Instalações elétricas, fiação interna, interruptores, ventiladores, aquecedor de água, etc. devem ser verificados para descobrir se há algum ponto de vazamento que seja comum em edifícios antigos. Estes devem ser limpos em intervalos regulares. ABNT, 2013), no que tange a durabilidade da estrutura, e esta é sem dúvidas uma ação de manutenção preventiva. Ação preventiva durante a construção Conforme a ABNT NBR 13752/1996, mesmo quando as informações são coletadas e as estruturas são bem projetadas, elas podem ser suscetíveis à decomposição precoce devido à falta de qualidade de execução durante a construção. De acordo com a ABNT NBR 16280/2015, medidas preventivas necessárias durante a construção para garantir a qualidade e durabilidade da estrutura são: • Seleção dos materiais corretos para construção e uso adequado de acordo com as especificações de projeto bem como de acordo com as normas técnicas em vigor; • Qualificação e supervisão da mão de obra; • Controle tecnológico dos concretos; • A Boa prática de execução de obras.

A Armadura da estrutura de concreto armado, que são usadas na construção de edifícios e eventualmente venham a permanecerem expostos ao clima são suscetíveis à corrosão, precisam de medidas preventivas e emergenciais para protegê-los da deterioração precoce (NBR 6118/2014). A madeira usada na construção civil de várias maneiras é suscetível à deterioração precoce. O reparo aleatório de qualquer defeito ou dano sem averiguar a causa pode levar a sérios danos no futuro (GOMIDE; FAGUNDES NETO; GULLO, 2011). Manutenção de Preditiva Manutenção Preditiva busca conhecer e relatar constantemente o status e a capacidade operacional das instalações, conhecendo os valores de certas variáveis, que representam tal estado e capacidade operacional. Para aplicar esta manutenção, é necessário identificar variáveis físicas (temperatura, vibração, consumo de energia, etc.

Qual variação é indicativa de problemas que podem estar aparecendo no equipamento. Esta manutenção é a mais utilizada em equipamentos elétricos e ou mecânicos, pois exige recursos técnicos avançados (PINI 2011). Deve-se contratar um profissional para o planejamento do ciclo de manutenção. Uma vez que a avaliação inicial tenha sido feita, o plano cíclico de manutenção gerenciável deve ter início com informações, registros ou relatórios anteriores com as necessidades de manutenção. Os relatórios de inspeção e / ou condição ou avaliações estruturais do passado (se disponíveis) identificam problemas crônicos ou áreas que devem ser monitorados (IBAPE, 2012). Ao concluir a primeira inspeção é importante com bastante critério, priorizar o que precisa de atenção imediata e que pode ser incluído em seu ciclo regular de planejamento de manutenção.

As necessidades imediatas podem ser categorizadas como rotina, preventiva, corretiva ou preditiva e detectiva (CABRAL, 2013). As tarefas planejadas afetam outras áreas do prédio? • Por exemplo, a aplicação de um revestimento à prova de água para impedir a penetração de humidade poderia danificar a alvenaria; • Ao realizar um serviço que exija a colocação de equipamentos pesados no exterior do prédio, deve ser considerado o dano que o equipamento pode fazer. O orçamento é realista? • O potencial de acontecimentos imprevistos ou atrasos durante o curso de um serviço de manutenção predial estão sempre presentes e podem afetar significativamente o custo final. Surpresas desagradáveis no próprio edifício (especialmente em paredes, onde o trabalho de má qualidade pode ter sido mascarado, ou onde um procedimento incomum tem sido empregue) também pode aumentar os custos; • Investigar exaustivamente a área a ser trabalhada, a verificação de elementos de construção ocultos ou não utilizados dentro de paredes (tais como linhas de calor radiante em um edifício convertido em ar forçado) irá reduzir o elemento surpresa em um projeto, fazendo estimativas de custo mais precisos • Plano de excesso de custos.

Aplicar um elemento de contingência no orçamento de forma que, se necessário, podem ser disponibilizados para trazer seu projeto à conclusão; • Depois de levantar todos os riscos potenciais, confirmar se o serviço ainda dentro do orçamento previsto. Necessário licenças especiais para realização dos serviços • É importante perceber que uma vez que um edifício foi designado ao abrigo da Lei dos Recursos do Patrimônio, uma autorização deve ser concedida pelo governo municipal e / ou estadual antes de quaisquer grandes alterações físicas ocorrer. De acordo com a ABNT NBR 5674:2012, em geral, deve ser considerado as seguintes questões ao fazer um plano de manutenção: • O que precisa ser feito? • Quando deve ser feito? • Quem fará o trabalho? • Valor? Figura 5: Ciclos de Manutenção Fonte: Elaborado pelo autor (2019).

Planejamento da Manutenção Predial O desenvolvimento do plano de manutenção predial, baseia-se nas necessidades distintas de manter em bom estado de funcionamento, os diversos componentes de uma edificação, seja pela garantia contratual, importante aqui ressaltar os prazos de garantias contidos no anexo D da ABNT NBR 15. seja pela durabilidade ou pelo prazo de validade. Diversos elementos de uma edificação devem sofrer periódica verificação, manutenção e até mesmo a sua substituição, a manutenção predial é muito dinâmica e complexa, por conter uma multidisciplinaridade de conhecimento, da engenharia civil, elétrica, mecânica, eletrônica, arquitetura, legislação municipal, estadual, federal, controle de licenças, como AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) Alvara Alvará sanitário, licenças ambientais e como todo processo de gestão, o método PDCA: Figura 6: Ciclo PDCA Fonte: Elaborado pelo autor (2019).

Conforme Manual de Garantias do Sinduscon/MG (2018), o Ciclo PDCA — também chamado de Ciclo de Deming ou Ciclo de Shewhart — é uma ferramenta de gestão que tem como objetivo promover a melhoria contínua dos processos por meio de um circuito de quatro ações: planejar (plan), fazer (do), checar (check) e agir (act). • AVCB; • Manual do proprietário; • Habite-se; • Convenção de condomínio; • Regimento interno; • Licenças; • Alvarás; • Laudos de inspeção; • Laudos de entrega; • Outros documentos do edifício a nível governamental. B) Documentação de seus equipamentos: • Manuais; • Esquemas de ligação; • Notas fiscais; • Certificados de garantia. Com base nesta documentação e uma vistoria geral na edificação elabora-se um plano de manutenção que será administrado pelo sindico ou por uma empresa capacitada, para que os requisitos de manutenção sejam executados a tempo e dentro das especificações contidas em todos os documentos citados, afim de evitar a perda de garantia do edifício e ou de equipamentos, bem como ações de reparação de perdas e danos, muito comum hoje em dia, uma vez que a falta deste controle acarreta em perdas financeiras aos proprietários das unidades.

É muito importante classificar corretamente os itens constantes do plano de manutenção conforme sua vida útil, afim de entender o grau de risco e categoria de custo em que o elemento se encontra. As Categorias de efeito das falhas de manutenção que causam o efeito da perde de desempenho estão assim classificadas na ABNT NBR 15575, conforme a Tabela a seguir: Quadro 2: Efeito das falhas no desempenho Fonte: ABNT NBR 15575 O nível de degradação também pode ser classificado com base na tabela 2 da NBR 15575. Esta é a base da manutenção predial, pois com o plano de manutenção encontra-se todo registro de manutenções e seus cronogramas em função da vida útil de cada elemento ou acessório da edificação, objetivando manter em pleno funcionamento todos estes elementos e com o conhecimento de seu estado, evitando-se assim interrupções ou danos eventuais.

Desta forma, considerando-se os fatos acima narrados, pode-se concluir que a inspeção predial trata-se de uma ferramenta fundamental neste processo, uma vez que a manutenção predial é periódica, cíclica e constante. REFERÊNCIAS ABNT. Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT - NBR 13752/1996 – Perícias de Engenharia na construção civil. Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT, 1996. br>. Acesso em: 18/02/2019. ABNT. Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT - NBR 15575/2013 – Edificações Habitacionais – Desempenho Partes de 1 a 6. Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT, 2013. org. br>. Acesso em: 18/02/2019. ABNT. Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT - NBR 16280/2015 – Reforma em edificações – Sistema de gestão de reformas – Requisitos. CABRAL, J. P. S. Gestão da Manutenção de Equipamentos, Instalações e Edifícios.

ed. Acesso em: 18/02/2019. GOMIDE, T. L. F. FAGUNDES NETO, J. F. FAGUNDES NETO, J. C. P. GULLO, M. P. GULLO, M. A. Normas Técnicas para Engenharia Diagnóstica em Edificações. ed. Disponível em: <http://www. ibape-sp. org. br/arquivos/Norma-de-Inspecao-PredialNacional-aprovada-em-assembleia-de-25-10-2012. pdf>. ISBN 8572662464. SINDUSCON- MG. Manual de Garantias. SETOR DA CONSTRUÇÃO CIVIL, Minas Gerais, 2018. SIQUEIRA, A.