Mercado Imobiliário. Lançamentos e Loteamentos

karem, inventor do Predator e considerado por muitos como o pai dos drones. Figura 4 Drone MQ-9 Reaper. Figura 5 Drone/Vant Maptor HS. Figura 6 Triangulação do talude instável de quartzito a partir de um conjunto de pontos. Figura 7 No lado esquerdo, o posicionamento das bases e dos targets no levantamento de campo realizado com LST. Figura 17 Vias coletoras. Figura 18 Vias Locais. SUMÁRIO UNIDADE I 6 1. INTRODUÇÃO 7 2 Materiais e MERCADO 8 3. Topografia e as novas tecnologias 9 3. Prospecção de Áreas 33 5. Planejamento Estratégico 37 5. Aprovação 40 5. Aprovação de Loteamento 41 5. Diretrizes de análise 43 5. plano diretor, Drone, BIM, scanner, geotecnologia, recuperação de áreas degradadas e inovação estão presentes em todos os setores imobiliários. Por isso, empresas no ramo imobiliário não querem ficar para trás. Foi a partir do decreto lei N°311, de 2 de março de 1938 que o governo federal passou a distinguir entre território rural e urbano.

Em seu artigo 12 o decreto estabelecia que nenhum município se instalará sem que o quadro urbano da sede abranja no mínimo duzentas moradias (BRASIL, 1938). Diante do decreto acima fica claro o estabelecimento dos municípios e a caracterização da área urbana, na qual deveria conter um número residencial mínimo independente da função da rede urbana ou do tamanho da população. Um pequeno avanço tecnológico desenvolvido, como por exemplo: reciclagem, reuso de água, eficiência energética, redução de resíduos podem determinar um ganho de produtividade. Todo indicador avalia, de forma direta ou não, o impacto do produto final sobre o consumidor. A falta de dados e informações relevantes para que o direcionamento de decisões na execução de obras na construção civil é um dos maiores entraves que as empresas do ramo têm peitado para conseguir desenvolver melhorias em seus processos produtivos (ROCHA, 2007).

A partir disso, atualmente essa área possui o interesse de vários pesquisadores Núcleo Orientado para a Inovação da Edificação (NORIE/UFRGS), para conseguir aplicar um estudo abrangente sobre os indicadores de qualidade e produtividade da construção civil, com a finalidade de conseguir delimitar quais seriam os principais indicadores para o desempenho de empresas em relação à qualidade e produtividade (PINHEIRO, 2011). Além do NORIE, alguns núcleos internacionais também fazem uso dos indicadores de qualidade aplicados na construção civil. Tradicionalmente o levantamento topográfico pode ser divido em: planimétrico, e altimétrico. O levantamento planimétrico determina a posição de um objeto por meio de um par de coordenadas X e Y. O levantamento altimétrico tem como objetivo obter a altura ou altimetria de um objeto tendo como ponto de partida uma superfície de referência.

A Topografia é a base para diversos trabalhos de engenharia, onde o conhecimento das formas e dimensões do terreno é importante. Alguns exemplos de aplicação (VEIGA, 2012 p. Atualmente é possível obter informações confiáveis da superfície terrestre por meio de imagens de drone (Figura 2). Figura 2 – Imagem adquirida por meio de drone, modelo Phantom 4. Fonte: Autor, 2020. Atualmente há drones que possuem GPS RTK e PPK, que permitem obter imagens e coordenadas de objetos com precisão milimétrica. Isso permite, por exemplo, dividir uma área em vários lotes por meio de imagem de drone processada em computador, e posteriormente ir a campo plotar a localização destes pontos afim de delimitar os lotes. Retornando ao conceito de drone Longhitano afirma que O termo drone tem sido utilizado para veículos aéreos não tripulados com maior emprego da robótica.

Outros termos, também são usados para designar estas aeronaves, como: ROA (Remotely Operated Aircraft); RPV (Remote Piloted Vehicle) e AROD (Airborne Remotely Operated Device). Termos como UAV (Unmmaned Aereal Systems) e SANT incluem a palavra Systems e designam o conjunto dos componentes de hardware e software que acompanha o VANT, como estação de comando, sensor, telemetria, navegação e outros (LONGHITANO, 2010 p. De forma geral, o emprego de VANTs ainda tem se voltado principalmente para áreas de inteligência militar e segurança pública, envolvendo atividades de espionagem, monitoramento de fronteiras, apoio em missões de equipes terres, reconhecimento de terreno e obtenção de informações de territórios inimigos ou hostis (LONGHITANO, 2010). Porém, para facilitar o entendimento e a compreensão será utilizado neste trabalho o termo drone, por entender que este termo já está bastante consolidado na literatura brasileira e por ser uma palavra bastante conhecida.

Figura 3 – Abraham E. karem, inventor do Predator e considerado por muitos como o pai dos drones. Reprodução internet – Setembro/2019 Figura 4 – Drone MQ-9 Reaper Fonte: https://www. cavok. com. Os equipamentos mais novos possuem a tecnologia PPK (Post Processed Kinematic), que permite grande precisão espacial mesmo que o drone perca sinal com a base de controle durante um voo de longa distância. Scanners A crescente necessidade de manipular diversos tipos de dados espaciais de forma rápida proporcionou um rápido crescimento das técnicas de aquisição e processamento de dados cartográficos. De acordo com Fonseca et al. obter o conhecimento acerca do espaço em que está inserido significa, para o homem, desde o momento em que este passou a explorá-lo, o poder de tomar decisões e planejar futuras transformações do meio em que habita.

O grande desenvolvimento tecnológico experimentado nos últimos tempos mudou completamente tanto o trabalho de campo para obtenção dos dados relativos à representação do modelado da superfície, como a forma de tratamento e apresentação dos mesmos (FONSECA et al. a tecnologia Laser Scanner, também conhecida como LiDAR, consiste em um equipamento topográfico capaz de gerar modelos tridimensionais das superfícies de objetos a partir da tecnologia de sensoriamento remoto. O LiDAR registra as propriedades refletidas por estes objetos que podem estar a diferentes distâncias do sensor. O sensor poderá ser instalado em diferentes plataformas de aquisição de dados como: avião, drones, veículos adaptados etc (figura 7). Figura 7: No lado esquerdo, o posicionamento das bases e dos targets no levantamento de campo realizado com LST.

No lado direito, em detalhe, o target e o equipamento scanner ILRIS-3D utilizados. O termo geoprocessamento pode ser dividido em geo que significa terra, superfície ou espaço e processamento que pode ser de informações, se referindo ao campo da informática. O geoprocessamento ainda pode ser definido como um ramo da ciência que estuda o processamento de informações georreferenciadas da superfície terrestre e que utiliza softwares e equipamentos como: computadores, notebooks e seus periféricos, GPS, Estação total, etc. Este conjunto envolvendo softwares e hardwares são ferramentas necessárias para que o técnico possa manipular, avaliar e gerar produtos cartográficos relacionamentos principalmente à localização de informações sobre a superfície da terra (PIROLI, 2010). Diante do potencial de obtenção de dados e geração de informações, as geotecnologias se tornaram imprescindíveis para o sucesso das empresas no mercado imobiliário.

O loteamento, desmembramento ou parcelamento de um determinado terreno, por exemplo, é feito atualmente com o auxílio de geotecnologias, como softwares SIG ou CAD e equipamento de aquisição de dados como GPS’s de alta resolução. Fonte: https://educa. ibge. gov. br/jovens/conheca-o-brasil/populacao/18313-populacao-rural-e-urbana. html A grande taxa de urbanização permite afirmar que a cidade cada vez mais demanda por serviços imobiliários relativos a construção de condomínios, loteamentos urbanos, desmembramentos de lotes urbanos e rurais etc. Esta expansão do tecido urbano demanda pela produção de novos lotes por meio de loteamentos e por condomínios fechados horizontais e verticais. O parcelamento do solo pode ser considerado como o principal instrumento de estruturação do espaço urbano, uma vez que após sua implantação o espaço criado pelo mesmo manterá sua estrutura por muitos anos ou séculos e será ocupado por diversas gerações de habitantes da cidade (MESQUISA, 2008).

Mesquisa ainda afirma que Dessa forma, torna-se de importância fundamental que seus projetistas dominem a forma técnica de manusear as variáveis ambientais e criar espaços de qualidade. O desconhecimento de critérios para a criação desses espaços poderá legar à posteridade vias mal projetadas que poderão contribuir para um maior número de acidentes, drenagem de águas pluviais inadequada que contribuirá para a ocorrência de inundações, entre outros problemas de difícil solução (MESQUISA, 2008 p. Na tabela 1 é possível visualizar as tipologias de parcelamento do solo urbano previstas de acordo com as leis vigentes de cada capital brasileira. Figura 9 - Elementos estruturantes do espaço urbano Fonte: Alvarenga (2008). A lei de Parcelamento do Solo Urbano por meio do Art. º § 5º garante que a infraestrutura básica dos parcelamentos é constituída pelos seguintes equipamentos urbanos (BRASIL, 1979): • Sistemas de escoamento das águas pluviais, • Iluminação pública, • Esgotamento sanitário, • Abastecimento de água potável, • Energia elétrica pública e domiciliar e • Vias de circulação.

Meireles ainda complementa afirmando que De acordo com Art. º, Inc. Conceito de terreno e lote Considera-se lote o terreno servido de infraestrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe” (BRASIL, 1979). Neste caso, os limites dos lotes serão previamente definidos por lei municipal. De acordo com Castilho (2007), o terreno é qualquer área de terra urbana delimitada, edificável ou não. Neste caso o lote se diferencia do terreno, pois este é destinado à ocupação. É formado especificamente para receber transformações urbanísticas. Winge (2007), também afirma que um lote é a porção do terreno parcelado, com frente para a via pública e destinado a receber edificação. Este é produto de um processo de parcelamento de uma determinada gleba.

– LOTEAMENTOS E CONDOMÍNIOS FECHADOS O loteamento para fins urbanos tem com um dos resultados a transformação da paisagem urbana, ocupada anteriormente por uma gleba até então indivisa e em alguns casos com todas as suas características ambientais preservadas. O loteamento irá transformar estes espaços, até então desintegrado da cidade, em áreas integradas, sendo estes, espaços de expansão e de intensa transformação urbana. Mesquisa ainda complementa afirmando que Matriz geradora de um novo bairro residencial, o loteamento é um patrimônio da coletividade, pois essa nova realidade urbanística afeta a cidade, sobrecarregando seus equipamentos urbanos, sua malha viária, toda a infraestrutura e os serviços públicos da cidade. ” O loteamento é um meio legal de urbanização que só se efetiva mediante ação voluntário do proprietário da gleba ou de um conjunto de pessoas que desejam morar na área a ser loteada.

O loteamento, quando obedece às leis do município, deve planejar a sua divisão e submeter à aprovação da Prefeitura. Este procedimento tem por objetivo transferir de forma gratuita as áreas destinadas a vias públicas e espaços livres ao município (ALVARENGA, 2008). Os loteamentos ainda podem ser fechados, neste caso ainda são regidos pela Lei 6766/79 e sua grande diferença para os loteamentos abertos é que são acrescidos de uma guarita para controle e todo o loteamento é murado. Funciona como em sistema de condomínio fechado com a divisão das despesas entre os proprietários de lotes. Esta tipologia pode ser considerada como resultado das transformações por que passou a economia nas décadas de 80 e 90 do século XX. Com isso, os condomínios fechados foram fomentados por um contexto de grande crescimento econômico e ascensão da produção imobiliário, principalmente nos países mais industrializados.

Até os dias atuais os condomínios fechados geralmente são criados em áreas mais afastadas dos grandes centros ou do centro das cidades. Neste sentido Inicia-se a fase de reprodução de condomínios formados a partir de loteamentos fechados, como Alphaville e outros conjuntos residenciais, pioneiros, que lançaram as bases para que outros conjuntos com as mesmas características fossem implantados dentro da malha urbana de São Paulo e de outras cidades brasileiras (AZEVEDO, 2014 p. Ao longo dos anos o mercado imobiliário procurou diversificar suas atividades a partir do lançamento de novos tipos de residências e moradias para as pessoas. Neste tipo de condomínio a unidade habitacional construída poderá ser propriedade exclusiva do condômino. É importante salientar que a figura do condomínio horizontal fechado é adotada por diferentes nomeclaturas: condomínio, condomínio urbanístico, condômino por unidade autônoma, condomínio horizontal, condomínio residencial fechado e condomínio unifamiliar (LEONELLI, 2015).

Com isso, cada município poderá adotar uma nomenclatura diferente. UNIDADE III 5. MERCADO IMOBILIÁRIO Vem evoluindo um processo de urbanização de forma desordenada nas cidades, e esse fator vem desencadeando uma caótica e desenfreada ocupação do solo urbano, o que resulta em diversos problemas, tais como problemas no trânsito, no transporte coletivo, no aumento desordenado de habitações insalubres, saneamento básico precário, além do aumento da violência urbana e dos problemas ambientais. Lei nº 6. Artigo 2º, § 4º com redação dada pela Lei nº 9. já os lotes, diferentemente da gleba, terão uma infraestrutura com dimensões próprios dos índices urbanísticos, definidos pela “Lei Municipal para a zona em que está situado” ou pelo “Plano Diretor”. Lei nº 6. Artigo 2º, § 5º, com redação dada pela Lei nº 9.

Jensen ainda afirma que As restrições, únicas, relacionam-se com os aspectos de uso e ocupação do lote, e são impostas pela construtora e/ou incorporadora responsáveis pelo loteamento também pela municipalidade, mediante diretrizes da lei específica do município ou do Plano Diretor se o município tiver. Além de todas as características físicas específicas, o comprador pode planejar a ocupação do lote estruturando o desembolso de recursos de uma forma que caiba em seu bolso (JENSEN, 2004, p. É preciso lembrar que o comprador precisa que um investimento desse porte seja financeiramente sustentável e atenda às suas necessidades, possibilitando-o a programar-se e planejar a execução da sua futura residência de forma tranquila. Prospecção de Áreas Quando se deseja implantar um loteamento, é precisa que haja uma área com as características ideais, com disponibilidade, com documentos em ordem, e por fim, em um zoneamento que comporte um loteamento autorizado pelo município e órgãos intervenientes, e nesse cenário, há diversas etapas a seguir (PARSOLO, 2020).

Na figura 11 é possível visualizar um exemplo de loteamento após passar por todos os tramites jurídicos e já em fase de venda dos lotes. Uma das obrigações descritas nos contratos, refere-se ao pagamento de um percentual do valor na venda dos lotes. Caso a construtora/incorporadora do loteamento tenha a intenção de antecipar as comissões, depois de iniciadas as vendas, é preciso que essa cláusula seja prevista no contrato e ainda (PARSOLO, 2020): c) Caso a imobiliária não venha a fazer uma parceria e nem acompanhar a construtora/incorporadora do loteamento na antecipação dos recebíveis, faz-se necessário inserir uma clausula no contrato, desde que ele emita a C. C. I. Cédula de Crédito Imobiliário) fracionária, do valor equivalente ao valor da participação construtora/incorporadora do loteamento, sendo necessário estabelecer o momento em que irá ocorrer a emissão da C.

E. Sociedade de Propósito Específico (PARSOLO, 2016). Na SPE se constitui uma sociedade onde o bem, objeto do empreendimento, é o objeto da mesma, conferindo-se, em contrapartida à imobiliária, ações ou quotas (PARSOLO, 2020). Na prospecção de áreas, é necessário levantar-se a história do terreno bem como sua atual situação, como por exemplo: - Verificação documental; - Documentos do terreno e dos proprietários, dos atual e dos antigos; - Se há existência de nascentes, árvores que precisam ser preservadas, e córregos; - Proximidade locais em que ocorram atividades poluidoras (PARSOLO, 2020). Se não forem observados a Lei Federal e o Código Florestal, poderá haver inviabilização ou retardamento da parceria no que tange ao terreno prospectado. De acordo com Porter (2004), ao utilizar a Matriz Ansoff para definir uma estratégia, e preciso ressaltar que essa escolha é bastante pessoal, em outras palavras, depende do modo como determinados administradores pensam, agem e reagem frente aos impactos do meio ambiente.

Experimentos práticos, quando implementadas por empresas que atuam na área de desenvolvimento urbano podem se tornar “conhecimento”, além de colaborar para a legitimação de inúmeros processos para análises específicas de um planejamento estratégico no mercado de loteamentos. Nesse cenário, percebe-se que as organizações são como sistemas que interagem com o ambiente social, para que ações e também as políticas internas sejam dirigidas para um conjunto de metas (PORTER, 2004)1. É fato que as empresas que competem em um determinado mercado possuem estratégias competitivas, sejam explicitas ou implícitas e estas estratégias podem ter se desenvolvido de forma explicita mediante processo de planejamento, ou, podem ter evoluído implicitamente por conta das atividades dos inúmeros departamentos da empresa (PORTER, 2004).

É cada vez mais evidente a necessidade de adotar medidas e critérios que auxiliem a tomada de decisões, direcionando as ações estratégicas e táticas de uma empresa, que tem como meta desenvolver, além de manter, vantagens competitivas. Se o projeto estiver correto, será expedido o Certificado de Anuência Prévia para aprovação junto aos Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais- (GRAPROHAB, 2020). Após a emissão desse Certificado de Anuência Prévia, será necessário solicitar o projeto do sistema viário e de arborização das áreas verdes para análise e aprovação pelo DEPAVE da Secretaria do Verde e Meio Ambiente. O projeto aprovado de loteamento pelo GRAPROHAB (2020), deverá ser apresentado devidamente acompanhado dos projetos de infraestrutura, tais com o de terraplenagem, de drenagem e pavimentação, de guias e sarjetas, todos acompanhados dos seus memoriais descritivos e de seus cálculos.

Após a aprovação de todos os projetos complementares e do cronograma físico-financeiro se houver garantia, e também do projeto de arborização pelo DEPAVE, será emitido o alvará (PARSOLO, 2020). Legislação Vigente - Lei Federal 6. Desmembramento de Gleba Trata-se da divisão de glebas em lotes que serão edificados, e nesse sentido, terão o aproveitamento do sistema viário que existe no local, não implicando na abertura de vias, logradouros públicos, prolongamento, modificação e/ou ampliação novos. Pode ocorrer o remembramento da Gleba e Lote para se formar novas áreas, para então aprovar o “Desmembramento de Glebas” desde que sejam atendidas todas disposições da lei de parcelamento, uso e ocupação do solo (PARSOLO, 2020). É importante lembrar que da área total do Desmembramento, é necessário destinar 15% de áreas verdes e 5% de áreas institucionais, no mínimo.

Na figura 12 e 13 é possível visualizar o processo de desmembramento de gleba. Figura 12 - Desmembramento de Gleba Fonte: PARSOLO (2020) Figura 13 – Remembramento e Desmembramento Fonte: PARSOLO (2020) 5. Lei 13. Competências de Análise - Diretrizes: SEHAB/PARSOLO 2; - Aprovação: SEHAB/PARSOLO3. Elaboração de Projetos Já vimos as glebas e seu desmembramento em lotes para futuras edificações, agora vamos falar sobre projetos de parcelamento. Após as inúmeras licenças (ambientais, alvarás, etc) que permitirão dar início às obras, coordenando-se a sua execução da, tirando-se as licenças finais, sejam ambientais, habite-se, entre outras. E quando o loteamento estiver pronto, entrega-se os documentos e mapas para que o mesmo dê início à sua casa, ou seja, a construção de um imóvel em um loteamento é um processo longo, muito complexo e de longo prazo.

º 22 de 21/07/1983 do IBGE - Instituto de Geografia e Estatística – Especificações e Normas Gerais para Levantamentos Geodésicos (CORREA, 2019). Elaboração de desenhos A apresentação gráfica dos trabalhos necessita ser feita mediante planta topográfica do terreno, que precisa ser desenhada na escala de 1:500 para áreas de até seis hectares e de 1:1000 para áreas superiores a seis hectares, sempre em pranchas de papel offset, onde deverão estar representados os seguintes elementos, no mínimo: - Planta indicativa sem escala, que contenha a situação da área em relação ao centro urbano do município, as principais vias de acesso e o norte magnético; - As divisas com indicações claras e precisas dos seus pontos cadastrados, que devem ter o mesmo número de ordem dos que constam nos Tabelas das coordenadas, sempre representadas de acordo com as normas para desenhos topográficos, ou com a legenda adotada no desenho; - Os piquetes de vértices com seus marcos de Referência de Nível (RN), todos desenhados pelas coordenadas, com cotas respectivas e valores até milímetros; - Os cursos d’água ou de lagos, se houver, sempre indicando o sentido de escoamento, com sua largura e sua cota da linha d’água.

No campo “Observações” da planta deverá constar o dia da determinação do nível d’água. As curvas de nível interpoladas são de metro em metro, sempre observando-se as curvas múltiplas de 5,00 metros que são desenhadas em traços mais espessos do que as demais linhas, sendo interrompidas em intervalos com o intuito de possibilitar a análise altimétrica do terreno, possibilitando anotar as cotas respectivas; - Os limites de coberturas vegetais, se houver e a indicação dos diâmetros médios das árvores, se houver (CORREA, 2019). Memorial descritivo No memorial descritivo deve constar: - Descrição da situação, da “amarração” do ponto inicial da poligonal, dos equipamentos utilizados entre outros; - Qual foi o critério adotado para se determinar a referência do nível inicial (CORREA, 2019).

O procedimento de execução do ensaio são as operações de perfuração, a amostragem, o ensaio de penetração dinâmica, o ensaio de avanço da perfuração por lavagem e por fim, a observação do nível d’água freático, seguindo rigorosamente as disposições da NBR 6484/80. IV. Os ensaios de penetração dinâmica só podem ser feitos a cada metro de profundidade. Também é necessário realizar um ensaio abaixo da camada vegetal ou em outras palavras, do solo superficial que tem muita porcentagem de matéria orgânica, e nesse sentido, a espessura da camada vegetal deve ser indicada. Caso haja ausência da camada vegetal, o primeiro ensaio precisa ser realizado na superfície do terreno a uma profundidade de 0,0, e esse fator precisa ser indicado no perfil da camada vegetal ausente.

Esse tipo de sondagem tem como finalidade determinar os tipos de solo e coletar amostras deformadas e, consequentemente, determinar os tipos de solo, as suas profundidades respectivas de ocorrência assim como a profundidade do nível d’água. II. Os furos da sondagem devem ser marcados com a cravação de um piquete de material apropriado ou de madeira, sendo que o mesmo deverá ter gravado a identificação do furo, estando bem cravado no solo com o propósito para servir como referência do nível para a execução da sondagem, consequentemente, posterior nivelamento topográfico. III. O procedimento de execução desse tipo de ensaio seguirá rigorosamente as normas da NBR 9603/86. Relatórios e Apresentação 3. Sondagens à percussão – SPT O responsável pela sondagem à percussão SPT deverá emitir um relatório em três vias que deve constar, obrigatoriamente, o que segue: - local da sondagem; - planta de locação da sondagem em papel A4 ou A1; - perfis individuais de sondagem; - nome e assinatura dos responsáveis técnicos pelos serviços (IPDSA, 2016).

Sondagens à trado O responsável pela sondagem à trado deverá emitir um relatório em três vias que deve constar, obrigatoriamente, o que segue: - local da sondagem; - planta de locação da sondagem em papel A4 ou A1; - perfis individuais de sondagem; - nome e assinatura dos responsáveis técnicos pelos serviços (IPDSA, 2016)2. Resumo Com a evolução do processo de urbanização de forma desordenada nas cidades, nos vimos frente à problemas como trânsito intenso, transporte coletivo abarrotado, aumento desordenado de habitações insalubres, aumento da violência urbana, saneamento básico precário e também diversos problemas ambientais. Por conta desses problemas, entre tantos outros, o controle do parcelamento do solo para fins urbanos é muito importante para o ordenamento das cidades, primordial na organização espacial para novas áreas urbanas.

As duas asserções estão incorretas. d. A asserção I está correta e a asserção II está incorreta e. A asserção II está correta e a asserção I está incorreta Resposta correta: alternativa D Justificativa: A asserção I está correta porque a Licença Prévia é, de fato, expedida apenas na fase preliminar do planejamento da atividade e a asserção II está incorreta, pois o correto é afirmar que a Licença de Operação que autoriza a realização da atividade. O reconhecimento do ________________ só pode ser feito através de sondagens à percussão SPT e ou sondagens a trado, sendo que a _____________ e posterior apresentação dos ___________ são definidas na ABNT NBR 8044/83. Os projetos de urbanismo necessitam de uma previsão distribuição equilibrada de todos esses espaços, adequando o relacionamento com a realidade ao redor da gleba e com características culturais e socioeconômicas dos moradores da região.

É importante ressaltar que o projeto de parcelamento do solo deve indicar com muita clareza os lotes residenciais, e comerciais se houver, também o sistema viário, os sistemas de lazer, as áreas verdes e as áreas institucionais, adotando-se no projeto o adequadamente devidamente inserido no perímetro urbano, levando em conta o relevo da gleba e de todo seu entorno, a hidrografia, e nesse sentido é necessário fazer uma avaliação das bacias e também das sub-bacias, da drenagem existente, do tipo do solo, da vegetação existente e dos fatores poluentes regionais. Terrenos que tenham declividades acima de 30% não são apropriadas para se implantar edificações. Também é de suma importância calcular-se analiticamente: - direções, distâncias, áreas além de pontos notáveis - denominadas de vértices; - com pontos de começo e término de curvas, e de todas das divisas; - dimensões que serão expressas em metros, com apenas duas casas decimais; - direções expressas em “azimute” com grau, minutos e segundos; - áreas dos lotes deverá ser expressas em metro quadrado, sempre com as duas casas decimais; - coordenadas expressas em unidades métricas, sempre com três casas decimais.

O sistema de lazer, as quadras, áreas institucionais e também as áreas remanescentes, serão identificadas no empreendimento. Espaços de Uso Público A Área Verde pública refere-se a todo espaço livre, ou seja, a área verde/lazer que foi afetada como sendo de uso comum, desde que apresente algum tipo de vegetação, seja espontânea ou plantada, e que contribuía, em termos ambientais – sombreamento, fotossíntese, permeabilidade, evapotranspiração, conservação da biodiversidade e que também consiga mitigar os efeitos da poluição atmosférica e sonora, e, por fim, que seja utilizado pelos objetivos, científicos, ecológicos sociais, ou culturais (IPDSA, 2016). Na categoria de áreas verdes, excluem-se as áreas a serem implantadas em novos loteamentos, conforme especificadas na Tabela 01: Tabela 1 - Espaços urbanos excluídos da categoria de áreas verdes Tipo de espaço Característica Previsão legal Bem de domínio Passeio público Pertencente ao sistema viário Art.

º, Inciso II, da Lei 6. facultado ao Poder Municipal legislar sobre a matéria. Público Canteiros centrais e rotatórias Pertence ao sistema viário Art. Público ou privado Reserva de faixas de domínio público das rodovias e ferrovias Faixa não-edificável Art. º, Inciso III, da Lei 6. facultado ao Poder Municipal legislar sobre a matéria para impor maiores exigências. úblico Reserva de faixas para equipamentos urbanos Faixa não-edificável Art. º, Inciso III, da Lei 6. Tipos de espaço Livre Área verde e Sistema de lazer. Percentual 20% (vinte porcento) da área do loteamento. Morfologia - implantada preferencialmente em único bloco; - áreas com declividade inferior a 30% (trinta por cento); - áreas maiores que 400m² (quatrocentos metros quadrados). Vegetação - no mínimo 70% (setenta por cento) da área deverá ter vegetação com plantio de espécies nativas ou , se for plantio consorciado, deverá ter espécies nativas e exóticas, salvo espécies exóticas consideradas invasoras.

poderá destinar até o limite de 30% (trinta por cento) dessas áreas para ajardinamento. Deve-se ainda buscar uma geometria das vias, fazendo com haja redução da velocidade na circulação de veículos nas vias locais, de forma a priorizar a utilização como lazer e espaço de recreação. Classificação Viária Para Macalós e Silva (1990), o sistema viário costuma ser definido de acordo com a sua utilização, nos termos da Lei de Uso e Ocupação do Solo conforme legislação federal/ou municipal vigente, da seguinte forma: - Vias de Ligação Regional; - Vias Arteriais; - Vias Coletoras; - Vias Locais; - Vias Especiais; 6. Vias de Ligação Regional São as vias de ligação da cidade com o seu entorno, assim como aos municípios vizinhos, melhorando o volume de tráfego inter e intraurbano (localiza-se no interior de um perímetro urbano).

As faixas de domínio dessas vias, quando estão sob jurisdição municipal, precisam seguir alguns padrões, descritos a seguir: - De testada à testada dos lotes: largura de 44 metros, no mínimo; - Deve comportar passeios laterais: largura de 5 metros, no mínimo; - Faixas de rolamento: largura de 10,5 metros, no mínimo; - Vias laterais auxiliares para ciclistas: largura de 2 metros, no mínimo; - Canteiro divisório às pistas de rolamento: largura de 2 metros, no mínimo; - Canteiro central: largura de 5,00 metros, no mínimo. OBSERVAÇÃO As faixas de domínio das vias de ligação da cidade com o seu entorno, se os respectivos projetos geométricos não fizerem a previsão das vias laterais de tráfego local, estarão sob jurisdição federal ou estadual.

Vias Especiais São vias com usos específicos, tais como vias para pedestres, para transporte coletivo, para bicicleta. Tem-se asinda as vias mistas, com características geométricas específicas. Abaixo segue suas características: - Vias de Pedestres: precisam possibilitar a implantação das redes de infraestrutura, com largura de 3 metros no mínimo, comprimento de 75 metros no máximo, e com a característica de não se constituir em vias sem saída; - Vias Mistas: tem faixa de domínio de 7,50 metros, no mínimo, de testada a testada dos lotes, com comprimento de 75 metros no máximo, e não pode se constituir em vias sem saída, deve privilegiar a passagem de pedestres e manter uma faixa com 3,5 metros contínua de largura, permitindo apenas o acesso de passagem de veículos dos moradores, veículos de emergência e por fim os veículos de serviços públicos; - Ciclovias: as mono direcionais devem ter largura de 2 metros, no mínimo, e as bi-direcionais devem ter a largura de 2,5 metros, no mínimo (MACALÓS, SILVA; 1990)4.

Outras especificações As vias sem saída, também classificadas como vias locais e devem atender aos requisitos a seguir: - o comprimento da via (inclusive com a baia de retorno), não deverá exceder a 100 metros; - a baia de retorno precisa ter um diâmetro de 13,50 metros, no mínimo, ou uma solução que dê para o caminhão de coleta de lixo manobrar sem manobras; - as vias de ligação regionais, coletoras e arteriais devem ser pavimentadas com piso do tipo concreto ou asfáltico ou concreto, sendo dimensionadas de acordo com o tipo de tráfego previsto; - as vias locais podem receber outros pisos que não os de asfalto e de concreto, de acordo com a Norma Técnica Oficial – N. T.

S. e que tenha um raio de giro mínimo que possibilite tosos movimentos de conversão de micro-ônibus; - é preciso que haja projetos para obras complementares assim como remanejamento das interferências (redes de água, telefonia e outras); - é necessário efetuar o cadastro das áreas que serão desapropriadas com a inserção de benfeitorias. LEMBRETE Todas as soluções apontadas considerarão a facilidade de se implantar a manutenção (SILVA et al 2017). Projeto de Terraplanagem Esse tipo de projeto objetiva definir qual é o volume necessário para cortes e aterros, assim como a origem e o destino dos materiais e sua respectiva classificação, necessário para se executar a plataforma para cada logradouro, e será desenvolvido baseando-se no levantamento topográfico, no projeto geométrico e também nas informações hidrológicas, apresentando os elementos necessários para se implantar a plataforma de terraplanagem, definindo-se as seções transversais em aterros e cortes, localização e por fim, determinando-se a distribuição dos volumes e dos materiais a serem movimentados (ABRAM, 2000).

De acordo com Abram (2000), no projeto de terraplanagem deverá constar: a. As notas de serviço de terraplanagem são provenientes das notas de serviço de pavimentação, respeitando-se o desconto da espessura do pavimento. Os ângulos de corte, a necessidade de drenagem e de banquetas apenas serão projetadas com base nas informações geotécnicas, hidrológicas e topográficas existentes (ABRAM, 2000). Projeto de Pavimentação O projeto de pavimentação contém, normalmente, as seguintes informações: - planta geral do sistema: escala 1:1. ou 1:2. memória de cálculo: com indicações de critérios do projeto e também da metodologia de cálculo utilizada; - desenho das seções transversais: com as soluções de projeto, devendo conter os elementos técnicos tais como a espessura de camadas, a definição das características dos materiais da base, da sub-base, do reforço de subleito, entre outros; - especificidade dos materiais que serão utilizados na pavimentação; - detalhes construtivos: das sarjetas, das calçadas, das rampas, das interferências com os demais projetos de drenagem, de saneamento, entre outros; - se necessário, os resultado dos estudos geotécnicos; - projeto de contenção e também de obras especiais: passarelas, pontes, viadutos, entre outros (BALBO, 2007) De acordo com Balbo (2007), a planta geral necessita apresentar o sistema viário proposto devidamente sinalizado com a classificação das vias de acordo com a sua tipologia), deve prever um acesso ao maior número possível de domicílios, com identificação do sistema viário já existente, e deve conter soluções de acessibilidade aos imóveis lindeiros, sendo necessário identificar os tipos de revestimentos propostos para a pavimentação das ruas e também de passeios, sendo que será necessário realizar o dimensionamento da estrutura do pavimento, assim como da apresentação das seções transversais decorrentes das vias projetadas, no seu encontro com as vias transversais.

Imprimação a base será imprimada com emulsão asfáltica do tipo CM-30, e sua taxa de 1,00 a 1,20 l/m² (litros por metro quadrado). Pintura de Ligação para execução de pavimentação em CBUQ será aplicada pintura de ligação, tipo RR-1C com taxa de 0,50 a 0,60 l/m² (litros por metro quadrado). TSDc’s: para se executar a pavimentação em TSDc’s, deverão aplicar material betuminoso com emulsão asfáltica tipo RR-2C (Ruptura Rápida) e três camadas de agregados, com taxas variáveis, de acordo com traço aprovado pela SMSU e SMOM Fonte: Autores 6. Notas sobre pavimentação em poliedros O assentamento do poliedro necessita ser feito sobre um colchão de areia e/ou pó-de-pedra, com 5 cm de espessura, sendo executado sobre uma base contendo espessura mínima de 10 cm de bica corrida e apoiada na sub-base, com reforço do subleito (espessuras a serem definidas em função das características naturais do subleito).

Trechos que tenham 15 em 15m, é necessário colocadar uma guia de concreto transversal ao greide, de modo a garantir a cunhagem do pavimento (Balbo, 2007)6. C. I. A (m³/s); Sendo: Q: Vazão máxima de chuva; C: Coeficiente de escoamento; I: Intensidade máxima de chuvas; A: área da bacia de drenagem; O sistema acima é adotado para tal cálculo. Tabela 6 – Sistema para cálculo da bacia Tamanho da bacia Método de cálculo < 50 hectares Racional > 50 hectares e < 500 hectares Racional Modificado > 500 hectares Outros métidos (ex: Hidrrograma Unitário Fonte: Pfafstetter, 2005 O tempo de recorrência é o período de retorno, conforme indicado na tabela a seguir: Tabela 7 – Períodos de retorno Tipo de ocupação Período de retorno Residencial 2 anos Comercial 5 anos Industrial 10 anos Aeroportos 2 a 5 anos Artérias comerciais 5 anos Fonte: Pfafstetter, 2005 O Coeficiente de escoamento está de acordo com o revestimento da superfície, conforme demonstrado na tabela a seguir: Tabela 8 – Coeficientes de escoamento considerando os revestimentos da superfície Natureza da Superfície Coeficiente C pavimentada com concreto 0,80 a 0,95 pavimentação asfáltica 0,80 a 0,95 pavimentação com paralelepípedo 0,75 a 0,85 pavimentação com pedras irregulares 0,40 a 0,50 pavimentação com concreto intertravado 0,70 a 0,85 passeio em concreto 0,75 a 0,85 Telhados 0,75 a 0,95 Fonte: Pfafstetter, 2005 Na tabela a seguir demonstramos os coeficientes de escoamento de acordo com ocupação da área: Tabela 9 – Coeficientes de escoamento considerando ocupação da área Local da área Coeficiente C áreas centrais pavimentadas.

a0,90 áreas adjacentes ao centro – pavimentadas 0,50 a 0,70 áreas residenciais – unifamiliares 0,50 a 0,60 áreas suburbanas pouco edificadas 0,25 a 0,50 passeio em concreto 0,75 a 0,85 matas, parques e campos de esportes 0,10 a 0,20 Fonte: (Pfafstetter, 2005) Abaixo demonstramos a classificação das ruas: a) coletora e local: Quando ocorrer inundação máxima, o escoamento necessita preservar uma faixa de rua; b) via de ligação regional e arterial: Quando ocorrer inundação máxima, nenhuma inundação será permitida. necessita-se seguir alguns padrões: distância máxima entre dois PV´s: 80 milímetros para diâmetros até 800 milímetros e de 100 milímetros para diâmetros acima de 800 milímetros; Os poços de visita terão sempre dois compartimentos: - balão ou câmera de trabalho: refere-se ao compartimento principal da estrutura, sendo que a seção pode ser quadrada, circular ou retangular; - chaminé ou tubo de descida: pode ser construída em alvenaria ou com tubo pré-moldado de concreto, sendo seu acabamento com superfície fechada e com tampão de ferro fundido (PFAFSTETTER, 2005).

Apresentação dos projetos Na tabela a seguir, vamos demonstrar como os projetos devem ser apresentados: Tabela 14: Descrições dos Projetos Projetos Descrição Planta geral com indicação dos arruamentos existentes e projetados em escala 1:1000, lançada sobre planta planialtimétrica com curvas de nível de metro em metro, com indicação da profundidade e numeração dos PV´s Planta construtiva da rede em escala 1:1. ou 1:2. com indicação de cotas de pavimentação e da rede pluvial, profundidade da rede, numeração, extensão, diâmetro, material e declividade de cada trecho Perfis das redes coletoras escala horizontal 1:2. e vertical 1:200, sendo apresentado o nome do logradouro, numeração dos poços de visita, profundidade, declividade, diâmetro, material e extensão do trecho Fonte: Autores Sempre que for necessário, além dos projetos especificados na Tabela 14, há outros projetos a ser considerados e que deverão ser apresentados, tais como passarelas, viadutos, pontes, entre outros, devidamemente acompanhados com o Memorial de Cálculos, Plantas, Projetos de Arquitetura, e outras que forem necessário.

Nesse sentido, o projeto de microdrenagem urbana deve contemplar: I. definição assim como locação dos locais para lançamento de dados referente ao curso d’água receptor; II. traçado e dimensionamento das galerias e também dos acessórios destinados ao funcionamento do sistema de micro drenagem; III. especificação dos serviços, dos equipamentos e dos materiais; IV. elaboração do memorial descritivo e do memorial justificativo Marque a resposta INCORRETA: a. mudança de declividade da galeria; III. mudança de diâmetro do tubo; IV. mudança de material. Marque a resposta CORRETA: a. I, II e II apenas b. As regras estabelecidas por cada município, acerca do parcelamento do solo urbano, devem ser consideradas e seguidas mesmo antes de se pensar em implantar um condomínio ou loteamento urbano.

No Brasil os condomínios horizontais fechados já se consolidaram como uma forma de moradia nas médias e grandes cidades, tendo vários projetos lançados no último ano e muitos outros sendo lançados. É uma prática que tende a crescer de forma consistente nos próximos anos dado ao crescente aumento da violência no Brasil. REFERÊNCIAS ABRAM, Isaac. Manual Prático de Terraplenagem. da Glória de O. Inteligência Competitiva Aplicada ao Setor Imobiliário. ª Reunião Anual da SBPC. AZEVEDO, Gabriela Fernandes Neves Luciano de. Condomínios fechados e a redefinição das relações socioespaciais no espaço urbano: Um estudo de caso na cidade de Natal/RN. BT/PCC/201, São Paulo, 1998. BRASIL. DECRETO-LEI Nº 311, DE 2 DE MARÇO DE 1938. Disponível em: <http://www.

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