Aplicação do Enunciado da Súmula 308 do STJ na alienação fiduciária

Palavras-chave: Construtora. Agente financeiro. Terceiro de boa-fé. Alienação fiduciária. INTRODUÇÃO A incorporação imobiliária é uma atividade revestida de complexidade e em seu bojo são firmados diversos contratos de naturezas distintas, cujos objetivos são igualmente diversificados, indo desde a captação dos recursos que são necessários para construir as unidades imobiliárias por meio de financiamento até a venda das unidades. Chalhub, por sua vez, a conceitua como sendo o contrato pelo qual o devedor, ou fiduciante, como garantia de uma dívida, pactua a transferência da propriedade fiduciária do bem ao credor, ou fiduciário, sob condição resolutiva expressa4. Esta autorização para qualquer pessoa física ou jurídica contratar e constituir garantia, por meio de alienação fiduciária, teve como intuito a difusão do instituto para abranger o maior número de pessoas.

Entretanto, sustenta o mencionado autor que, em que pese a louvável intenção do legislador, na prática torna-se difícil para as pessoas físicas exercitarem este direito, tendo em vista o volume de capital necessário e empregado em negócios imobiliários. Por esse motivo, para ele, presume-se que esta modalidade de negócio só venha a ser utilizada em larga escala pelas instituições financeiras, incorporadoras e construtoras e é neste contexto que surge o problema objeto desta pesquisa5. Com vistas a angariar recursos financeiros é prática comum que o incorporador realize financiamento junto a agentes financeiros, constituindo alienação fiduciária ou hipoteca sobre o imóvel financiado a fim de que figure como garantia da dívida. Parágrafo único – O contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente8.

Desta feita, aplicando-se estas normas à promessa de compra e venda de imóveis, caso os contraentes, no caso o promitente vendedor, não honre com o que foi estipulado no compromisso, restará ao promitente comprador propor as medidas judiciais cabíveis para obter a tutela jurisdicional almejada. Porém, um conflito que é observado nesta negociação diz respeito ao conflito de direitos e interesses do adquirente e os do agente financeiro: o adquirente paga pelo imóvel, a construtora procede à entrega, mas, em razão da hipoteca, o banco o transfere ao adquirente com o ônus gravado gerando implicações para o comprador. Caso o imóvel esteja alienado, o problema é ainda maior, pois, não é possível transferir a propriedade e o adquirente, se vê obrigado a recorrer ao judiciário para assegurar seu direito.

Tendo em vista que o objetivo deste artigo é discutir a aplicação do enunciado da Súmula 308 do STJ na alienação fiduciária, importa compreender com que espírito esta súmula foi editada. Segundo consta nos autos, a autora adquiriu os direitos e obrigações referente a um imóvel de uma pessoa física e em 2012 quitou o contrato inteiramente. Não obstante estar na posse do apartamento, alegou que não conseguiu obter pelas vias extrajudiciais que a escritura definitiva de compra e venda fosse outorgada. Consoante a autora, a instituição financeira informou que foi firmado por parte da construtora, um contrato de financiamento por alienação fiduciária com vistas a obter crédito que seria destinado à edificação de unidades habitacionais e as unidades habitacionais, incluindo a adquirida por ela, foram dadas em garantia.

Em sede de primeira instância, o juiz outorgou-lhe a escritura pública definitiva do imóvel além de assegurar que o registro do apartamento fosse mantido em seu nome. A sentença proferida na primeira instância foi mantida no TJDF. Por esta razão, decidiu-se no sentido de que independentemente de qual fosse a natureza jurídica do instituto do qual as partes contratantes se valeram para garantir o contrato de abertura de crédito que financiaria as construção das unidades habitacionais, referido contrato é ineficaz frente ao terceiro de boa-fé adquirente do imóvel, já que este em momento algum interferiu no negócio, não foi comunicado sobre a alienação e comprovou ter pago integralmente o valor acordado com a construtora. Assim, foi acatada, por analogia, a aplicação da Súmula 308 do STJ aos contratos de alienação fiduciária firmados entre bancos e construtoras tornando a alienação ineficaz contra o comprador do imóvel.

CONCLUSÃO Concluiu-se ter sido acertada a decisão tomada pela 3ª Turma do STJ, no sentido de proteger o terceiro comprador dos efeitos de alienação fiduciária firmada entre construtora e instituição financeira, tendo em vista que não pode o comprador de boa-fé sofrer as conseqüências de possível má-fé da construtora que com ele firmou contrato de promessa de compra e venda sem alertá-lo do gravame que incidia sobre o imóvel. Outrossim, entende-se que o argumento de que a instituição financeira também concedeu o financiamento de boa-fé e que portanto não pode sofrer o prejuízo de liberar para um terceiro comprador um imóvel não quitado, não subsiste já que sendo uma grande instituição e de grande poderio econômico tem maiores condições de pesquisar as transações realizadas pela construtora referentes ao imóvel alienado do que o terceiro comprador, homem médio, que confiou na construtora com a qual realizou negócio jurídico ou às vezes nem sabe onde ir para verificar se o imóvel possui algum impedimento.

REFERÊNCIAS ANTONIO JR, Valter Farid. br/ ccivil_03/leis/L9514. htm>. Acesso em: 11 jul. BRASIL. Lei nº 10. Alienação fiduciária de imóveis. Securitização de Créditos Imobiliários, Propriedade imobiliária — função social e outros aspectos. Rio de Janeiro: Renovar, 2010. RIZZARDO, Arnaldo. Promessa de Compra e Venda e Parcelamento do Solo Urbano. br/docs_internet/revista/eletronica/stj-revista-sumulas-2011_ 24_capSumula308. pdf>. Acesso em: 11 jul. SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA - STJ – 3ª região. Recurso Especial nº 1.