RENTABILIDADE E VIABILIDADE ECONÔMICA NA EXECUÇÃO DE LOTEAMENTOS

XXXXXXXxx. BRUSQUE 2020 AGRADECIMENTOS Agradeço a toda minha família e amigos que me deram todo o suporte necessário durante esses anos de estudo. Agradeço também ao meu professor, orientador e amigo Jaison, por aceitar conduzir meu projeto e orientar em todos os momentos possíveis. Que essa formação acadêmica seja apenas uma das minhas inúmeras conquistas profissionais e pessoais que estão por vir. RESUMO Saber interpretar e executar uma análise de viabilidade econômica é essencial antes de investir em qualquer que seja o setor. In this project we will present some topics and data necessary to have a good interpretation of the viability of a possible future venture. Putting all the theories into practice through a case study carried out in an enterprise in the form of allotment.

Keywords: Allotment. Viability. Profitability. TIPOS DE INVESTIMENTOS TRADICIONAIS 15 2. Poupança 16 2. Setor Imobiliário 16 2. Histórico de Rendimentos 16 2. CONCEITOS BÁSICOS SOBRE VIABILIDADE ECONÔMICA 17 2. Licença Ambiental de Operação 21 2. PROJETOS 21 2. Levantamento topográfico 21 2. Urbanístico 21 2. Terraplanagem 22 2. Parque Municipal 26 3. Áreas públicas municipais 26 3. Sistema Viário 26 3. Aproveitamento Previsto 26 3. Áreas médias 27 3. Trevo de Acesso 30 3. Acesso ao Empreendimento 30 3. Portaria 30 3. INTERPRETAÇÕES DO ESTUDO DE VIABILIDADE 31 3. Área bruta da Gleba 31 3. Marketing/corretagem. Taxas administrativas e desenvolvimento 33 3. Gestão da carteira 33 3. Tributos e taxas 34 3. VGV 34 3. Projeção de investimento do valor da venda à vista 37 3. Rentabilidade estimada do empreendimento 38 3. VENDA PARCELADA 39 3. Valorização das unidades 39 3. Taxa de juros utilizados no cálculo 39 3. APRESENTAÇÃO O presente trabalho foi elaborado a partir de estudos de caso. Nos capítulos a seguir será relatada a definição do problema, os objetivos e a justificativa.

PROBLEMA O problema de pesquisa que fundamenta esse trabalho é caracterizar o processo para elaboração do estudo de viabilidade e rentabilidade de um loteamento. Portanto, quais as etapas necessárias para analisar a viabilidade econômica para a execução do empreendimento. OBJETIVOS Nos próximos tópicos apresentam-se o objetivo geral e os objetivos específicos deste trabalho. ” Para todos os tipos de investimentos é necessário bastante estudo e analisar todos os aspectos do investimento com cautela, aumentando as possibilidades de obter sucesso e maximizar os lucros sempre que possível. Goldman (2004, p. descreve esse pensamento da seguinte forma: “Nos dias de hoje, o cálculo financeiro e o planejamento total de um empreendimento, antes mesmo de seu início efetivo, assumiram a mesma importância de um cálculo estrutural, uma vez que as margens de negócio atingiram um patamar menor que no passado.

Hoje, o erro é a linha divisória entre sucesso e fracasso, lucro e prejuízo. ” No caso do investimento por meio da execução de loteamentos é extremamente recomendado executar um estudo de viabilidade econômica, diminuindo as chances de obter um empreendimento inviável e não depender apenas da sorte para o empreendimento gerar lucro desejado. Histórico de Rendimentos Tabela 1 – Histórico de Rendimentos Ano Valorização anual média do imóvel no Brasil Retorno médio anual do aluguel Rendimento anual da poupança 2015 0. Média 0,80% 4. Fonte: Abrainc, Fipezap, BC 2. CONCEITOS BÁSICOS SOBRE VIABILIDADE ECONÔMICA O estudo de viabilidade econômica tem a intenção de estimar aproximadamente qual será o investimento total necessário para os empresários poderem executar o projeto desejado, gerando análises com aspectos positivos e negativos do empreendimento, além de trazer um valor estimado sobre a rentabilidade do empreendimento.

De acordo com Hirschfeld (1989) “estudo de viabilidade de um empreendimento é o exame de um projeto a ser executado a fim de verificar sua justificativa, tomando em consideração os aspectos jurídicos, administrativos, comerciais, técnicos e financeiros. O parcelamento de solo é definido AZEVEDO (1983, pág. como: É a divisão de uma gleba em lotes, que passam a ter vida autônoma, com acesso direto à via pública. A gleba parcelada perde a sua individualidade, a sua caracterização originária, dando nascimento a várias parcelas individualizadas, que recebem o nome de “lotes”. O parcelamento para fins urbanos, ou parcelamento urbanístico, destina-se a integrar a gleba na cidade, permitindo que ela passe a ter usos urbanos, ou seja, uso residencial, comercial, industrial e institucional. O loteamento em si, é basicamente definido como uma subdivisão de um terreno em lotes de maneira planejada e regulamentada por lei.

Viabilidade Para iniciar os projetos de um loteamento é necessário solicitar junto à Prefeitura e aos órgãos competentes, todas as análises de viabilidade necessárias do empreendimento. Das viabilidades estão: - Viabilidade de energia elétrica - Viabilidade da prefeitura - Viabilidade do tratamento de esgoto - Viabilidade do abastecimento de água 2. LICENÇAS Durante a execução do empreendimento na modalidade de loteamento serão necessárias algumas licenças ambientais. As três principais serão apresentados neste tópico. Licença Ambiental Prévia Mais conhecida como LAP, deve ser concedida na fase preliminar do projeto com o intuito de atestar a viabilidade ambiental do empreendimento e estabelecer algumas condições básicas para dar continuidade no projeto. De acordo com Mascaró (2003, p. a declividade do terreno é estabelecida perante a seguinte forma: - 2% ou menos: são locais que devem ser evitados, pois terão dificuldades de drenagem [.

a 7%: são ideais para qualquer uso, parecem planos; - 8% a 15%: são locais que servem, mas com certas restrições, na situação original podem servir para atividades que não precisem de construções, em caso contrário, devem ser feitos cortes e aterros para dotá-los de patamares; - 16% a 30%: são locais que devem ser evitados; são necessárias obras especiais para sua utilização. Deverão ser construídas rampas e escadas para pedestres [. Mais de 30%: são terrenos em princípio inadequados para construções e precisam de obras especiais para sua estabilização. Rede Elétrica de Distribuição Projeto responsável pelo fornecimento de energia elétrica e iluminação do empreendimento. Deve ser elaborado por um engenheiro eletricista e deve apresentar todo o dimensionamento necessário para implantação do sistema no loteamento.

ESTUDO DE CASO A teoria foi colocada em prática e será apresentada a seguir uma análise de viabilidade de um empreendimento. TIPO DE PESQUISA A presente pesquisa abordara os meios “quantitativos” e “qualitativos”, Gerhardt e Silveira (2009, p. afirmam que “a pesquisa qualitativa não se preocupa com representatividade numérica, mas, sim, com o aprofundamento da compreensão de um grupo social, de uma organização, etc. APRESENTAÇÃO DO IMÓVEL O terreno de matrícula Nº XX possui uma área total de 300. m² e localiza-se na cidade YY, Santa Catarina. APROVEITAMENTO DA ÁREA Seguindo todas as leis e o plano diretor municipal da cidade YY, a área prevista para utilização dos lotes é de aproximadamente 157. m², cerca de 52,33% da área total do imóvel. De acordo com o plano diretor da cidade YY, é permitido terrenos com área mínima de 250m², gerando aproximadamente 628 lotes.

Aproveitamento Previsto Área útil utilizada para implantação das unidades do empreendimento, a área é calculada pela área urbanizada subtraída com as áreas de parque municipal, sistema viário e as áreas públicas municipais. Áreas médias Área mínima permitida pelo município para desmembramento dos lotes na modalidade de loteamento. Quantidade de Lotes A quantidade estimada de unidades do empreendimento calcula-se por meio de uma divisão entre a área de aproveitamento previsto e as áreas médias estipuladas do empreendimento. Tabela 2 - Estudo prévio das áreas do empreendimento. ESTUDO DE VIABILIDADE ESTIMADO LOTEAMENTO TCC ÁREA GLEBA BRUTA RESPONSÁVEL Sérgio K. Topografia Serviços como abertura dos rumos, colocação dos marcos do terreno e o levantamento altimétrico. Roçagem e Limpeza É necessário manter algumas áreas do empreendimento limpas, principalmente as vias de acesso e alguns pontos estratégicos do terreno.

Abertura de Ruas Serviço realizado geralmente por trator esteira, caminhões caçamba e em alguns casos é necessário o uso de uma máquina escavadeira. Rede de Distribuição de Água Além de todo o material necessário, neste custo está embutida a mão de obra e os serviços das máquinas, que geralmente usa uma retroescavadeira. Galeria de água pluvial Além de todo o material necessário, neste custo ainda está embutido a mão de obra e os serviços das máquinas, que geralmente usam-se máquinas como escavadeiras e retroescavadeiras. Viário R$ 3,20 R$ 333,33 R$ 209. Energia Elétrica / Iluminação Pública 1 Sist. Viário R$ 20,00 R$ 2. R$ 1. Rede de Dist. Viário R$ 100,00 R$ 10. R$ 6. Trevo de Acesso 0 Verba R$ - R$ - 11 Acesso ao Empreendimento 0 Sist.

Viário R$ - R$ - 12 Portaria 0 Construção R$ - R$ - Investimento Total em Infraestrutura Geral R$ 77,50 R$ 19. R$ 12. Projeto Valor do custo dos projetos do empreendimento. Infraestrutura Valor total gasto com as infraestruturas do empreendimento. Tal valor encontra-se na Tabela 3 e deve-se subtrair apenas o valor dos projetos. Outros Calculado sempre pela porcentagem de 0,7% do custo total do empreendimento. Marketing/corretagem. Participação do empreendedor Esta parte se refere ao empreendedor que fez a implantação do empreendimento. Deve-se também calcular a porcentagem e o valor do resultado referente a participação no empreendimento 3. Participação do investidor Esta parte se refere ao investidor que quando necessário, faz alguns aportes necessários de dinheiro para executar a obra. Deve-se também calcular a porcentagem e o valor do resultado referente a participação no empreendimento.

Custos da área líquida Valor total do custo, dividido pela área líquida do empreendimento. VGV futuro: 79. Projeção de investimento do valor da venda à vista Para podermos comparar a venda à vista com a venda parcelada e saber qual a melhor escolha de venda das unidades, simularemos que o dinheiro recebido pelas vendas após os seis anos do início do empreendimento serão investido na poupança durante nove anos, para totalizar com o período de conclusão das vendas parceladas que totalizam quinze anos. Valor presente ( VP ): 79. Valor futuro ( VF ): - Período ( n ): 108 meses Taxa de juros ( i ): 0,47% ao mês VF = 131. Rentabilidade estimada do empreendimento Calculando a rentabilidade temos: Valor presente, custo ( VP ): 49. Taxa de juros utilizados no cálculo A taxa de juros utilizada sobre as parcelas do empreendimento fora elaborada de acordo com outros empreendimentos do mesmo segmento.

Adotando os seguintes juros: Taxas fixas de 0,2% a. m. IGP-M Como os índices econômicos variam todos os meses, neste trabalho foi utilizada como taxa fixa a média calculada do IGP-M dos anos de 2019 e 2020. Fonte: Banco Central do Brasil. Valor simulado como se fosse aplicado em poupança, rendendo 0,47% mensais. Figura 2 - Projeção dos aportes mensais recebidos pela venda parcelada Tabela 6 - Projeção dos aportes mensais recebidos pela venda parcelada Balanço final Tempo investido 19. ano 32. anos 46. anos 60. COMPARAÇÃO DE TIPOS DE VENDAS Por meio desta tabela pode-se comparar o rendimento dos diferentes tipos de venda. Tabela 7 - Comparação entre os rendimentos TEMPO VENDA À VISTA VENDA PARCELADA PERÍODO 0 R$ 0,00 R$ 0,00 Início do empreendimento 1 R$ 0,00 R$ 0,00 - 2 R$ 0,00 R$ 0,00 - 3 R$ 0,00 R$ 0,00 - 4 R$ 0,00 R$ 0,00 Fim do empreendimento 5 R$ 0,00 7.

Começo das vendas 6 79. Começo das vendas 7 83. Fonte: Autor Próprio (2020) Tabela 8 - Projeção dos tipos de venda Fonte: Autor próprio (2020) É possível analisar que as vendas parceladas geraram uma receita mais elevada e consequentemente apresentaram uma rentabilidade maior se comparadas as vendas à vista. • Recomenda-se também uma análise criteriosa sobre o terreno, que em muitos casos podem variar bastante na utilização útil do empreendimento. CONSIDERAÇÕES FINAIS Este trabalho teve como finalidade apresentar de maneira bastante superficial e simplificada como funciona uma viabilidade econômica na prática, utilizando um empreendimento na modalidade de loteamento como exemplo. A análise de viabilidade do loteamento é um processo que deve ser elaborado com bastante cautela e devem-se analisar todos os riscos e cenários possíveis para o empreendimento não apresentar nenhuma surpresa negativa.

Ainda é necessário desenvolver um fluxo de caixa do empreendimento, que sem dúvidas aumentaria ainda mais a rentabilidade do nosso estudo de caso pelo fato de que as projeções de receita na prática acontecem geralmente muito antes do que foi utilizado em nosso trabalho. Trazendo ao empreendimento um tempo de retorno, Payback, muito mais atrativo para os empreendedores e possíveis investidores. planalto. gov. br/ccivil_03/LEIS/L6766. html. Acesso em: 25 nov. Banco Central do Brasil. Relatório da Poupança. Disponível em: < https://www. bcb. gov. br/ferrovias/instrucoes-e-procedimentos/instrucoes-de-servicos-ferroviarios/isf-211-projeto-de-terraplenagem. pdf/view. Acesso em: 24 nov. Lei Federal nº 9. de 29 de janeiro de 1999. de 10 de julho de 2001. Presidência da República. Casa Civil. Brasília, DF. Disponível em: http://www. Apostila. FUNASA. Fundação Nacional da Saúde.

Apresentação de Projetos de Sistemas de Abastecimento de Água Orientações Técnicas. ª ed. Métodos de pesquisa. Universidade Aberta do Brasil – UAB/UFRGS, Curso de Graduação Tecnológica – Planejamento e Gestão para o Desenvolvimento Rural da SEAD/UFRGS. Porto Alegre, 2009. GOLDMAN, Pedrinho. Introdução ao planejamento e controle de custos na construção civil brasileira. L. Mascaró. Porto Alegre: 2003.