PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

Em que pese o artigo 32, da Lei 4. de 1964, trazer em seu bojo algumas exigências para a concretização do empreendimento, tal ordenamento não foi o suficiente para deter os casos de falência que ocorreram e que causaram uma enorme insegurança nos adquirentes. Assim, com o escopo de salvaguardar os bens incorporados de uma possível falência da incorporadora, foi editada a Medida Provisória nº 2. de 04 de setembro de 2001, primeira norma a instituir o patrimônio de afetação, conforme ensina Mauro Antonio Rocha: O regime da afetação patrimonial na incorporação imobiliária foi introduzido no Direito positivo brasileiro pela Medida Provisória nº 2. de 04 de setembro de 2001, para assegurar direitos aos adquirentes de unidades autônomas de edifício em construção no caso de falência ou insolvência civil do incorporador, aperfeiçoar as relações jurídicas e econômicas entre esses adquirentes, o incorporador e o agente financiador da obra e, principalmente, resgatar a confiança dos consumidores no mercado imobiliário, abalado por grave crise desencadeada pela decretação da falência da Encol S/A.

A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. Mencionado patrimônio se destinará a realização da incorporação e entrega das unidades e, em caso de falência ou débitos do incorporador, será utilizado somente nas dividas e obrigações decorrentes da incorporação, conforme dispõe o § 1º, do art. A. § 1o O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.

SCAVONE, 2015, p. Importante frisar que, o patrimônio de afetação é excluído da massa falida, como expressamente disposto no ar. F da Lei de Incorporações. Para que a afetação seja efetivada, conforme artigo 31-B, da Lei 4. há necessidade de averbação do termo firmado no memorial de incorporação. Assim, detalharemos todo o necessário para a efetivação do registro do instituto. Exigências Legais A exigência legal para que ocorra o apontamento da incorporação imobiliária se encontra no artigo 32, da Lei de Incorporações, verbis: Art. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos: a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado; b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativante ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador; c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros; d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes; e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragern de área construída; f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sôbre o terreno fôr responsável pela arrecadeção das respectivas contribuições; g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modêlo a que se refere o inciso IV, do art.

desta Lei; h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acôrdo com a norma do inciso III, do art. com base nos custos unitários referidos no art. Certidões negativas do proprietário e do incorporador; 4. Certidões negativas do imóvel; 5. Histórico vintenário dos títulos de propriedade do imóvel 6. Projeto arquitetônico de construção devidamente aprovado;  7. Quadros da NBR 12. Desta forma, nota-se que a lista de documentos necessários ao registro da incorporação é extensa e, por consequência, trabalhosa. Ainda, os documentos deverão ser apresentados em duas vias, com firma reconhecida, em seus originais ou cópias autenticadas. Por fim, além dos documentos previstos em lei, há necessidade de se atentar, também, para as normas complementares da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT, que definem área e custos da construção, dentre outros.

Procedimento Bom, de início o incorporador precisará realizar o planejamento da infraestrutura do imóvel, seguindo as normas legais, inclusive as municipais. O projeto deverá ser enviado para a Prefeitura, a fim de que seja analisado se está em conformidade com as normas. Portanto, o registro da incorporação objetiva minimizar os riscos para os promitentes compradores. Implicações da falta de registro Como explanado, o registro da incorporação é requisito essencial para o início e legalidade do ato. Os artigos 65 e 66 da Lei aduzem que a negociação das unidades sem o devido registro configura crime e contravenção contra a economia popular, com penas de reclusão e multa, conforme segue: Art. É crime contra a economia popular promover incorporação, fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou comunicação ao público ou aos interessados, afirmação falsa sobre a construção do condomínio, alienação das frações ideais do terreno ou sobre a construção das edificações.

PENA - Reclusão de um a quatro anos e multa de cinco a cinqüenta vezes o maior salário-mínimo legal vigente no País. A Lei de Incorporações é omissa quanto à forma de extinção dos contratos, restando o tema para o Código Civil. Desta forma, o adquirente pode se valer de algumas das modalidades de extinção dos contratos constantes no mencionado codex, tais como distrato, cláusula resolutiva e exceção do contrato não cumprido. MINATTO, 2009) Contudo, a resolução do contrato por ausência de registro da incorporação restará melhor analisada em capítulo próprio, vez que é o tema central do presente estudo. REFERÊNCIAS ALMEIDA, Marcelo Gomes de. Estudo sobre incorporação imobiliária no mercado de imóveis negociados na planta na cidade de Divinópolis, MG.

Revista da AJURIS, [S. l. v. n. p. INCORPORAÇÃO Imobiliária: Artigo 31 e seguintes da Lei nº 4. Disponível em: <https://www. risjc. com. br/servicos. MESQUITA JUNIOR, Oton Fernandes. Comentários sobre incorporação imobiliária à luz do Código de Defesa do Consumidor. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 19, n. jun. Disponível em: <https://jus. COUTINHO, Fabrício Petinelli Vieira. Patrimônio de afetação: uma inovação no mercado imobiliário. In: Âmbito Jurídico, Rio Grande, XI, n. abr 2008. Disponível em: <http://www. br/obras/o-regime-da-afetacao-patrimonial-na-incorporacao-imobiliaria#_edn4>. Acesso em: 20 dez. TIBÉRIO, Construções e Incorporações. Conheça a importância do regisro de incorporação do imóvel. Disponível em: <http://www. Patrimônio de afetação na incorporação imobiliária e a efetividade dos direitos do consumidor.

p. Dissertação (Curso de mestrado em direito empresarial) - Centro Universitário Curitiba, Curitiba, 2009.