O COMPROMISSO DO CONDÔMINO FRENTE ÀS DESPESAS CONDOMINIAIS

Professor Orientador ______________________________________________________________ Professor Convidado ______________________________________________________________ Professor Convidado RESUMO O presente artigo de revisão bibliográfica possui como objetivo geral, por meio de uma revisão de literatura, determinar, com base na legislação, doutrinas e jurisprudências pátrias, aspectos gerais sobre o Compromisso do Condômino frente às Despesas Condominiais. O assunto abordado tem como base o conceito de Propriedade, por meio de seus aspectos jurídicos, passando-se aos aspectos conceituais e jurídicos do Condomínio Edilício, sua administração e regulamentação de direito e deveres dos Condôminos. Em seguida, são relatadas as despesas condominiais e a definição de condômino, assim como os compromissos atribuídos a este, para que se possa, finalmente, apresentar as punições a serem aplicadas aos condôminos inadimplentes.

Palavras-chave: Condomínio. Condômino. Convenção do Condomínio 14 3. Regulamento Interno 15 3. Despesas Condominiais 15 4 DEFINIÇÃO DE CONDÔMINO 17 5 O COMPROMISSO DO CONDÔMINO FRENTE ÀS DESPESAS CONDOMINIAIS 18 5. Possíveis punições aos condôminos inadimplentes 19 5. Multa por Inadimplência 20 5. GONÇALVES, 1997). Segundo Venosa (2006, p. “A ideia básica é que o direito pessoal une dois ou mais sujeitos, enquanto os direitos reais traduzem relação jurídica entre uma coisa, ou um conjunto de coisas, e um ou mais sujeitos, pessoas naturais ou jurídicas”. De acordo com considerações de Monteiro (2003, p. O direito real pode, destarte, ser conceituado como a relação jurídica em virtude do qual o titular pode retirar da coisa, de modo exclusivo e contra todos, as utilidades que ela é capaz de produzir. Nesse tipo de relação, tem-se a prestação devida pelo devedor ao credor, considerando que ao devedor cabe promover a prestação correspondente e ao credor o direito de exigi-la.

Já nas relações jurídicas reais, existe um indivíduo e um bem, ou seja, o indivíduo é titular do bem. No entanto, para que o indivíduo seja classificado como titular do bem em questão, é preciso que haja outras pessoas que não possuam qualquer direito sobre esse bem. FIUZA, 2004). É preciso salientar, que o direito de Propriedade representa, assim, um direito real, isto é, um direito que recai essencialmente sobre a coisa. Se todos estes atributos reunirem-se em uma só pessoa, pode-se dizer que neste caso tem-se a Propriedade em toda a sua plenitude, Propriedade plena, portanto, se houver desmembramento, transferindo-se uma das faculdades a outrem, diz-se que a Propriedade é menos plena, ou seja, limitada. O termo Propriedade diverge perante os diversos entendimentos doutrinários constituintes do Ordenamento Jurídico atual, de acordo com o que afirma Diniz (2002, p.

Para uns, o vocábulo vem do latim proprietas, derivado de proprius, designando o que pertence a uma pessoa. Assim, a Propriedade indicaria, numa acepção ampla, toda a relação jurídica de apropriação de um certo bem corpóreo ou incorpóreo. Outros entendem que o termo ‘Propriedade’ é oriundo de domare, significando sujeitar ou dominar, correspondendo à idéia de domus, casa, em que o senhor da casa se denomina dominus. Rodrigues (2002 p. propõe que: “O direito de Propriedade é absoluto no sentido de que o proprietário tem sobre aquilo que é seu o mais amplo poder jurídico, usando e desfrutando a coisa de maneira que lhe aprouver”. Monteiro (2003 p. afirma que a segunda característica é a exclusividade, visto que: A mesma coisa não pode pertencer com exclusividade e simultaneamente a duas ou mais pessoas.

O direito de um sobre determinada coisa exclui o direito de outro sobre essa mesma coisa (duorum vel plurium dominium in solidum esse non potest). propõe ainda que: A característica da perpetuidade do domínio resulta do fato de que ele subsiste independentemente de exercício, enquanto não sobrevier causa extintiva legal ou oriunda da própria vontade do titular, não se extinguindo, portanto, pelo não-uso. Nesta mesma linha de pensamento Monteiro (2003, p. complementa que: [. uma vez adquirida, a Propriedade não pode ser perdida senão pela vontade do proprietário, é irrevogável ou perpétua, no sentido de que subsiste independentemente de exercício, enquanto não sobrevier causa legal extintiva. Gonçalves (1997, p. Conforme Sidou ([s. d] apud Souza, 2001, p. Condomínio é: Propriedade em comum; compropriedade, na qual cada comproprietário pode usar livremente a coisa conforme seu destino, e exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro e alhear ou gravar a respectiva parte indivisa.

Já a natureza do Condomínio nos edifícios coletivos consiste em que, ele deve se constituir de partes que são de uso exclusivo do proprietário, e partes que são comuns a todos os Condôminos. PEREIRA, 2006). É o mesmo que co-propriedade ou compropriedade”. Atualmente, em conformidade com os dispositivos legais, este instituto recebeu o nomen iuris de Condomínio Edilício. Qualquer outro tipo de Propriedade tenha talvez despertado maior teor de problemas jurídicos e sociais do que o Condomínio Edilício. Considera-se, aliás, que esta categoria de Condomínio sempre recebeu as mais variadas especificações: Propriedade em planos horizontais, Propriedade horizontal, Propriedade em edifícios, Condomínio por andares, Condomínio especial, entre outras. VENOSA, 2006). “A administração do Condomínio é conjunto de órgãos criados pela Lei e pela Convenção para zelar pelas coisas comuns e gerir os negócios do Condomínio”.

A administração do Condomínio será realizada pelo Síndico, pelo Conselho Fiscal e pelas Assembleias Gerais, que tomarão como base para a administração a Convenção do Condomínio e seu Regulamento Interno, no qual, estão regulados pelos artigos 1. e 1. do Código Civil. MALUF, 2006). RODRIGUES, 2002). Schwartz (1999, p. define o Regulamento Interno afirmando que: [. são as normas que regulam a conduta dos Condôminos, locatários, ocupantes das unidades e funcionários, para que haja uma convivência harmônica entre as pessoas. Pode constar do próprio texto da Convenção ou, como acontece normalmente, ter um texto próprio, que deve ser aprovado em assembleia geral. conceitua as despesas condominiais como: O ônus real conquanto não se enquadrem rigorosamente na categoria das obrigações ambulatórias, que constituem a mais frisante exceção ao princípio da determinação dos sujeitos da relação obrigacional, as obrigações reais distinguem-se, sob esse aspecto, pelo fato de admitirem, por sua própria natureza, a substituição do sujeito passivo, que, assim, se determina imediatamente.

De maneira sucinta Pereira (2000, p. define que as despesas ou os “encargos condominiais são, pois, débitos vinculados ao imóvel. Por tal razão, sustenta, que quem adquire uma unidade em edifício coletivo responde pelas dívidas de seu antecessor”. DEFINIÇÃO DE CONDÔMINO Nas considerações de Franco (2005, p. Condomínio em Edificações e as Incorporações Imobiliárias, em seu art. º Caput, é: Art. º - Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas [. p. Diante disso, nota-se que a Lei referida anteriormente evidencia a flexibilidade da definição de Condômino em tais negócios jurídicos. O Condomínio como o elemento ativo da obrigação pode ser determinado como a entidade que tem a espera por parte do devedor, neste caso, denominado de Condômino, o cumprimento da obrigação, isto é, o fornecimento da prestação.

FRANCO, 2005). Então, o elemento passivo dessa situação é, justamente, o proprietário da unidade imobiliária, ainda que tenha constituído usufruto, ou concedido o imóvel em comodato ou locação, sem prejuízo da repetição nas relações internas entre as partes e tem o dever legal, contratual ou decorrente de ato ilícito, de satisfazer a obrigação, por meio de prestação estabelecida. FRANCO, 2005). De acordo com Diniz (2004), os elementos despersonalizados formam um conjunto de direitos e obrigações, de pessoas e/ou bens sem personalidade jurídica, porém com capacidade processual. Desse modo, diante do Condomínio, responderá o locador, com direito de regresso contra o locatário, no que concerne às despesas ordinárias. SANTOS, 2006). Possíveis punições aos condôminos inadimplentes Com o progresso da sociedade no que diz respeito à co-propriedade praticada nos Condomínios Edilícios, preocupou-se o legislador em estipular regulamentos e normas com o intuito de melhorar a convivência interna entre os condôminos.

Deste modo, a criação do ordenamento jurídico e normas legais foi traçada com base nas dificuldades enfrentadas a respeito dos direitos difusos defendidos pela sociedade, onde, desde o princípio dos tempos precisou existir regulamentos dos direitos, estipulando limites e penalidades para controle regular das situações vivenciadas pelo nosso cotidiano. VOLACO, 2004). Parágrafo 1º - O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. p. Antes que o referido diploma legal entrasse em vigor, os aspectos relacionados ao Condomínio Edilício eram regulamentados pela Lei n. que no que se refere à multa incidente sobre as despesas de Condomínio em atraso, previa juro moratório de 1% ao mês e multa de até 20% sobre o débito em atraso.

MALUF, 2006). Esta alteração é muito discutida e criticada, uma vez que o Código Civil revogou a parte da Lei n. que mencionava o assunto e diminuiu a multa, que era de 20% (vinte por cento) sobre o débito para 2% (dois por cento). LOPES, 2000). Entretanto, o legislador ao estabelecer a multa em um nível tão inferior, consequentemente incentiva o inadimplemento do pagamento das taxas condominiais, visto que, perante uma punição com percentual tão baixo, a despesa condominial será a última a ser considerada em situação de crise financeira. MALUF, 2006). O valor da multa fica limitado em 2%, porém vale apenas para os Condomínios ou alterações estatutárias estabelecidas a partir de 2003. Acerca das dívidas anteriores prevalece o disposto na Convenção e na Lei n.

por constituir-se questão de direito material. SANTOS, 2006). Em suma, estabelece-se a redução da multa moratória (2%) para todos os débitos condominiais vencidos a partir de 11/01/03. Quanto ao Condomínio, o item "d" deve ser desconsiderado, visto que as Assembleias anuais estipulam o termo para o pagamento das taxas condominiais. A cobrança extrajudicial das despesas do Condomínio é uma forma para a obtenção do crédito, e por isso, não pode ter como objetivo o constrangimento desnecessário do devedor. Embora deva existir respeito à honra do devedor, os demais Condôminos devem possuir livre acesso à lista dos devedores, visto que aqueles acabam pagando pelos inadimplentes. FRANCO, 2005). CONSIDERAÇÕES FINAIS O presente artigo teve como objetivo, evidenciar alguns aspectos do Compromisso do Condômino frente às Despesas Condominiais.

Vale ressaltar, que a inadimplência é, atualmente, o maior impasse enfrentado pelos Condomínios, já que, além de trazer prejuízos relevantes, danifica gradativamente o patrimônio, prejudicando a todos os Condôminos, uma vez que o Condômino adimplente acaba por assumir a inadimplência dos demais. Um Condomínio que não recebe as prestações que lhe são devidas por meio do pagamento pelos Condôminos, não é capaz de zelar pela valorização e conservação do prédio, isto é, não possui recursos para realizar os reparos necessários ocasionados pelo desgaste natural gerado no decorrer do tempo. Consequentemente, o imóvel começa a se desvalorizar, perdendo a rentabilidade e viabilidade econômica. Os Condomínios com alto nível de inadimplência não possuem, por um lado, capital para destinar a conservação e manutenção do prédio, e por outro apresentam cotas com valores onerados para cobrir dívidas existentes.

Diante desse contexto, nota-se que é necessário discutir medidas efetivas para a cobrança das cotas em atraso. aum. São Paulo: Juarez de Oliveira, 2003. p. AVVAD, Pedro Elias. Direito imobiliário: teoria geral e negócios imobiliários. Código Civil: Adendo especial Código Civil de 1916. ed. São Paulo: Saraiva, 2005. p. Constituição da República Federativa do Brasil: promulgada em 5 de outubro de 1988. de 18/10/1991. São Paulo: Saraiva, 2005. p. Impenhorabilidade do Bem de Família: Legislação Complementar. Lei n. ed. aum. e atual. São Paulo: Saraiva, 2002. p. Direito Civil. ed. rev, atual, e ampl. Belo Horizonte: Del Rey, 2004. p. São Paulo: RT, 2005. p. GACLIANO, Pablo Stolze. Código Civil comentado art. s 1. Rio de Janeiro: Forense, 2005. p. GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil: direito das coisas.

v. p. LOPES, João Batista. Condomínio. ed. rev. O condomínio no novo Código Civil. ed. rev. E atual. São Paulo: Saraiva, 2006. PEREIRA, Caio Mario da Silva. Condomínio e Incorporações. ed. atual. Rio de Janeiro: Forense, 2000. Condomínio à luz do novo Código Civil: Manual Prático do Síndico. Campinas: Servanda, 2004. p. SANTOS, Flausilino Araújo dos, As despesas comuns e a garantia de funcionamento. Boletim Eletrônico, São Paulo: ano 6, BE 2474, 08 jun. p. SILVA, De Plácido e. Vocabulário jurídico. Atualizadores: Nagib Slaibi filho e Gláucia Carvalho – Rio de janeiro: Forense, 2005. p. p. VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: direito reais. ed. São Paulo: Atlas, 2006.